Marché immobilier en 2024 : 10 principaux changements à connaître par les propriétaires

Le marché immobilier en France est en constante évolution et sa réglementation change avec. Ce début 2024 est l’occasion de vous présenter les principaux changements qui affectent les propriétaires et les bailleurs. Il s’agit de bonnes nouvelles comme plusieurs dispositifs d’aides à l’achat immobilier et à la rénovation. Mais c’est aussi la dernière année pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel. Des changements moins réjouissants pour les propriétaires de résidence secondaire qui subissent une majoration de la taxe d’habitation… Votre agence immobilière WIMMO vous présente les 10 principaux changements à connaître concernant le marché immobilier en 2024.

Sommaire : changements majeurs du marché immobilier en 2024

• Identifiant fiscal, mention obligatoire sur le bail d’habitation
• Diminution de l’abattement pour les meublés touristiques
• Abattement exceptionnel sur les ventes de terrains
• Majoration de la taxe d'habitation
• Arrêt de la loi Pinel et Super Pinel
• Mise en place du DPE Collectif
• Calendrier progressif de l’interdiction de louer des passoires thermiques
• Modification des conditions d’éligibilité au prêt à taux 0 (PTZ)
• Réforme de MaPrimeRenov'
• Nouvelle prime de logement décent

Identifiant fiscal, mention obligatoire sur le bail d’habitation

Un décret a modifié le contenu du contrat réglementaire à régulariser avec un locataire pour un logement. A partir du 1^er janvier 2024, vous devez faire figurer la mention intitulée « Identifiant fiscal du logement » sur votre contrat de location. Ce numéro se compose de 12 caractères numériques, dont les 2 premiers chiffres correspondent aux numéros du département.

Ce « numéro invariant fiscal du logement » est disponible sur votre avis de taxe foncière. Retrouvez-le également sur votre espace particulier du site impots.gouv.fr

Tous les logements loués nus ou meublés à usage d’habitation principale sont concernés.

La mention de ce numéro fiscal vise à simplifier les relations contractuelles et administratives entre bailleurs, locataires et administrations. Cela permet notamment de faciliter l’identification des logements loués et les contrôles par les autorités locales. Ces contrôles concernent certains dispositifs tels que le Permis de louer, Solibail… L’identifiant fiscal du logement facilite aussi les recoupements d’informations entre les services fiscaux, CAF et autres organismes.

Retrouvez dans notre article toutes les mentions utiles pour un contrat de location réglementaire : https://www.agence-wimmo.fr/gestion-locative/rediger-bail-de-location

Diminution de l’abattement pour les meublés touristiques

En décembre 2023, le gouvernement a adopté un amendement au projet de loi de Finances (PLF2024) supprimant la niche fiscale dite « Airbnb ». Ainsi, au 1er janvier 2024, l'abattement fiscal pour la location de meublés touristiques classés passe de 71 % à 50 %. De même, le plafond de 188 700 euros passe à 15 000 euros. Cette réforme a un énorme impact sur la fiscalité des meublés touristiques.

Cette réduction de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC a pour objectif d’aligner le régime fiscal de l’ensemble des locations saisonnières sur celui des locations nues. Il oblige ainsi les propriétaires de meublé LMNP d’Airbnb à basculer au régime réel au-delà ou à limiter leur location. Cette mesure a du sens dans les zones tendues qui manquent cruellement de biens à louer à l’année.  

On entend par « Meublés de tourisme » les appartements ou maisons loués meublés à une clientèle touristique. Il est également appelé « location saisonnière ».

Rassurez-vous, aucun changement fiscal pour la location à l'année. Vous pouvez toujours déclarer au réel vos revenus locatifs ou profiter de l’abattement de 50 % en micro-BIC.

Abattement exceptionnel sur les ventes de terrains

Inversement, le Projet de Loi de Finances offre un avantage fiscal exceptionnel pour les propriétaires qui vendent leur terrain en 2024. Le PLF prévoit, en effet, un nouvel abattement fiscal pour les vendeurs de terrains à bâtir.

Les propriétaires cédant un terrain constructible en zones tendues profiteront d’une réduction fiscale sur les plus-values de ventes. Il concerne les terrains situés en région parisienne et dans les grandes agglomérations (zone A), les zones tendues (A bis) et les zones intermédiaires (B1).

Cet abattement exceptionnel est compris entre 60 % et 75 %. Il est soumis à « une condition de densification du bâti existant ». Ainsi, l’acquéreur doit s’engager à construire sur le terrain un ou plusieurs bâtiments collectifs. Il doit s’agir d’immeubles de « plus de deux logements partiellement ou totalement superposés », selon le Code de la construction et de l'habitation.

Cette mesure en faveur de la vente de terrains vise à fluidifier le marché en zones tendues et encourager la libération du foncier.

Majoration de la taxe d'habitation

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires subit une nouvelle augmentation en 2024. Cela s’explique notamment par :

• l’indexation de la base de calcul sur l’inflation, à hauteur de 3,9 % ;
• la hausse du taux d’imposition votée par certaines communes françaises ;
• et la mise en place d’une surtaxe supplémentaire dans plus de 2 200 communes.

Ainsi, en plus de la taxe foncière, les propriétaires de résidences secondaires devront se soumettre à la majoration de la taxe d’habitation.

L’instauration de cette surtaxe d’habitation (ou le durcissement pour les communes l’ayant déjà mise en place) vise à lutter contre les difficultés à se loger dans certaines villes. Les communes en zones tendues sont là encore les premières à avoir instauré cette majoration.

Vers la fin de la loi Pinel et Super Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation et d’incitation à l’investissement locatif mis en place depuis 2014. Cette réduction fiscale est soumise à certaines conditions telles que l’acquisition d’un logement neuf que vous vous engagez à louer à des conditions avantageuses.

En 2024, l’avantage fiscal proposé par loi Pinel baisse. Pour profiter de la défiscalisation à taux plein, il faudra se tourner vers le Pinel Plus ou Super Pinel. Ce dispositif impose de respecter des conditions supplémentaires concernant les performances énergétiques du logement loué.

Toutefois, 2024 est bien la dernière année pour profiter de ce dispositif fiscal avantageux.

Le dispositif Pinel s’arrête officiellement le 31 décembre 2024. À partir de 2025, plus aucune mesure de défiscalisation dédiée à la location dans le neuf n’est prévue !

Vous pourrez toujours vous tourner vers le dispositif « Denormandie », prolongé jusqu’en 2026. Il s’agit d’une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif dans l’ancien. Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d'une réduction d'impôt.

Mise en place du DPE Collectif

Dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques, le gouvernement a voté l’instauration du DPE collectif. De quoi s’agit-il ? DPE désigne le Diagnostic de Performance Énergétique. A l’instar d’un DPE individuel, le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble d’un bâtiment en incluant les parties communes. Il s’agit donc d’une nouvelle obligation énergétique en copropriété.

En 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots ont pour obligation d’effectuer un DPE collectif. Les copropriétés de 50 à 200 lots ont un délai jusqu'en 2025. Et les copropriétés de moins de 50 lots bénéficient d'un report jusqu'en 2026.

Concrètement, le syndicat de copropriété doit faire voter lors de l’assemblée générale la réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif. Plusieurs devis peuvent être proposés par des diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Le syndic doit ensuite faire réaliser les analyses nécessaires du bâtiment pour établir le DPE collectif.  Les résultats du Diagnostic de performance énergétique sont transmis à chaque copropriétaire. Ils seront à joindre à l’acte de vente de l’appartement.

Calendrier progressif de l’interdiction de louer des passoires thermiques

En 2023, le gouvernement a voté le calendrier sur l'interdiction progressive de louer des logements énergivores.

Ainsi, à partir du 1^er janvier 2025, la loi interdira de louer des logements classés G. Aussi, si votre bien locatif est concerné, il est grand temps de prévoir les travaux nécessaires. Vous pouvez bénéficier d’aides aux travaux de rénovation énergétique.

C’est ensuite au 1^er janvier 2028 que s’établit l’interdiction à la location des logements classés F, puis au 1^er janvier 2034 pour les logements classés E.

Modification des conditions d’éligibilité au prêt à taux 0 (PTZ)

Les taux d'intérêts ont beaucoup augmenté ces derniers mois. Nous espérons assister, en 2024, à la fin de la hausse de ces taux d’emprunt. Pour anticiper et relancer le marché de la transaction immobilière, l'Etat a consenti des efforts importants.

Créé en 1995, le prêt à taux 0 (PTZ) est un dispositif de soutien aux primo-accédants en résidence principale des foyers sous conditions de ressources. En 2023, afin d’accompagner la primo-accession, le gouvernent a voté le prolongement du prêt à taux 0 (PTZ) jusqu’en 2027.

Pour 2024, il prévoit également la révision des conditions d’accès aux prêts à taux zéro afin que plus d’acquéreurs puissent en bénéficier. L’assouplissement d’éligibilité doit profiter à plus 6 millions de foyers supplémentaires français.

Le dispositif s’étend à l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue et d’un logement ancien avec travaux en zone détendue. La construction de maison individuelle n’est toutefois pas concernée.

Il prévoit également une augmentation significative des plafonds pour les deux premières tranches de revenus afin de rendre les prêts accessibles à un plus grand nombre de ménages.

Réforme de MaPrimeRenov'

Lancé en 2020, MaPrimeRénov' est un dispositif d’aide pour le financement de travaux de rénovation énergétique (chauffage et isolation). Cette aide de l’état évolue chaque année. En 2024, elle connait une nouvelle réforme en vue d’inciter à réaliser des travaux de rénovation de grande ampleur. Elle vise à mieux isoler le logement et moins polluer.

Le parcours s’articule aujourd’hui autour de deux axes :

• Parcours performance : il concerne les rénovations importantes impliquant 2 gestes d’isolation et 1 geste de traitement de l’air a minima. Ces travaux doivent permettre d’améliorer le résultat du DPE de 2 classes. Les ménages aux ressources modestes bénéficient d’une augmentation de l’aide financière. Elle peut atteindre 78 % du montant des travaux (contre 62 % en 2023).
• Parcours efficacité : il concerne le changement de chaudière ou un petit bouquet de travaux.

A rappeler qu’en tant que les propriétaires-bailleurs peuvent également bénéficier de ces aides gouvernementales. Le montant dépend du montant des travaux et de vos revenus.  

Lancement de la prime de logement décent

Il s’agit d’un nouveau dispositif disponible depuis le 1^er janvier 2024. Ma Prime Logement Décent est une aide de l'Agence nationale de l'habitat (l’Anah). Elle permet le financement de travaux de grande ampleur pour la remise en état des logements dégradés ou indécents. Il s’agit d’une aide supplémentaire de MaPrimeRénov'. Elle s’inscrit dans la lutte du gouvernement contre l’habitat indigne.

Ma Prime Logement Décent s’adresse aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux propriétaires bailleurs. Elle concerne principalement les foyers à revenus modestes ou très modestes. Les propriétaires bailleurs ayant des revenus intermédiaires ou élevés peuvent également être éligibles à Ma Prime Logement Décent. Toutefois, étant conditionné aux revenus, le montant de l’aide financière sera moins élevé.

Ce qu’il faut retenir des principaux changements du marché immobilier en 2024 :

• Ajout obligatoire de l’identifiant fiscal sur le contrat de location
• Diminution significative de l’abattement fiscal sur les meublés de tourisme qui passe de 71 % à 50 %
• Augmentation significative de l’abattement fiscal sur les ventes de terrains constructibles en zone tendue
• Instauration d’une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en complément de la taxe d’habitation et de la taxe foncière
• Diminution des avantages du dispositif Pinel pour son arrêt officiel au 31 décembre 2024
• Mise en place progressive du DPE collectif pour les copropriétés
• Interdiction définitive de la location de logement classé G au DPE
• Prolongation du prêt à taux à zéro et assouplissement des conditions d’éligibilité
• Réforme de MaPrimeRénov’ en 2 parcours pour inciter à la rénovation énergétique de grandes ampleurs des logements
• Apparition de la Prime de logement décent, nouvelle aide financière à la rénovation