Tension locative à Bordeaux : comment tirer parti de la forte demande ?

Trouver un logement en location à Bordeaux est devenu un véritable parcours du combattant. La demande de logements explose. L’offre de biens à louer est, quant à elle, limitée. La tension locative atteint des niveaux records. Cette pénurie de biens fait de Bordeaux l’une des villes les plus convoitées… mais aussi l’une des plus compliquées pour les locataires.

En tant que propriétaire bailleur, cette situation peut être une opportunité : moins de vacance locative, plus de choix de locataires et une demande constante. Mais attention, la tension locative s’accompagne aussi de contraintes réglementaires qu’il faut bien comprendre. Nos experts locatifs vous expliquent pourquoi Bordeaux est une ville particulièrement concernée. Et surtout, comment en tirer parti pour optimiser la rentabilité de votre location ?

1. Qu’est-ce que la tension locative ?

Définition de la tension locative

La tension locative désigne une situation où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible. Résultat de ce déséquilibre : les logements partent très vite, les loyers ont tendance à grimper. Et les locataires peinent à trouver des biens à louer correspondant à leurs critères.

Qu’est-ce que le tensiomètre locatif de l’INPI ?

Pour mieux évaluer la tension locative sur un territoire, l’INPI a développé un tensiomètre locatif. Cet outil permet de quantifier l’écart entre l’offre et la demande. Cet indicateur repose sur plusieurs critères :

• le nombre d’annonces de location disponibles ;
• le volume de recherches actives de logements ;
• le taux de vacance locative ;
• l’évolution des loyers dans la zone concernée.

Le tensiomètre locatif à Bordeaux affiche des niveaux élevés qui classent la ville en zone tendue. Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie que leur bien locatif trouvera un locataire rapidement. Mais cette tension locative implique aussi un encadrement des loyers et une réglementation spécifique pour protéger les locataires.

2. Causes de la tension locative à Bordeaux

Bordeaux est classée parmi les villes françaises où la tension locative est particulièrement forte. Mais pourquoi une telle situation ? Plusieurs facteurs expliquent cet écart croissant entre l’offre et la demande.

Voici les principales explications du classement de Bordeaux en zone tendue.

• Une attractivité en forte croissance : Bordeaux attire chaque année de nombreux habitants. Qualité de vie, dynamisme économique, proximité avec Paris grâce à la LGV… la métropole girondine séduit aussi bien les étudiants, jeunes actifs, familles que les expatriés. Ils y cherchent un logement, augmentant la pression sur le marché locatif.
• Une offre de logements limitée : La réglementation stricte sur le développement urbain de Bordeaux Métropole ralentit la construction de nouveaux logements. De plus, la transformation de logements en locations saisonnières (type Airbnb) a réduit l’offre disponible pour la location longue durée.
• Un marché du travail en expansion : Bordeaux connait aussi un essor économique notable. La ville attire une main-d'œuvre qualifiée qui cherche à se loger.
• Une forte population étudiante : Enfin, la métropole bordelaise, grâce à son immense campus et un large choix de formations, accueille plus de 100 000 étudiants. Cette population croissante accentue encore plus la demande locative, notamment sur les petites surfaces et les colocations.

Toutes les communes autour de Bordeaux ne sont pourtant pas logées à la même enseigne côté demande locative. Les communes proches ou voisines de Bordeaux sont les plus demandées : Pessac, Talence, Mérignac, Bègles... Sur ces communes, si le logement est situé à moins de 10 mm à pied du tram, la demande est encore plus forte.

À Bordeaux intramuros, les quartiers Saint-Genès, Saint-Seurin, Les Chartrons ou Bastide ne voient pas la demande se tarir, bien au contraire.

Les villes de Gradignan, Saint-Médard en Jalles ou Villenave d’Ornon sont recherchées pour les villas ou les pavillons avec jardin.

3. Tension locative à Bordeaux : opportunité ou contrainte ?

Être propriétaire d’un bien immobilier en zone tendue peut être une opportunité pour louer facilement… mais aussi une contrainte à cause des régulations. Voyons les avantages et les inconvénients pour un bailleur à Bordeaux.

Les avantages pour un bailleur

• Une demande locative très forte : En zone tendue, les biens immobiliers sont loués très rapidement. Cela réduit le risque de vacance locative. Toutefois, les locataires restent exigeants sur l’état et les prestations du bien. Un logement mal entretenu peut rester vacant malgré la tension.
• Une sélection plus large de locataires : Vous pouvez choisir un locataire solvable et sérieux parmi les nombreux candidats à la location. Le choix du locataire permet de limiter ainsi les risques d’impayés ou de dégradations.
• Une bonne rentabilité locative : Avec une bonne stratégie de location (meublé, colocation, gestion professionnelle), vous pouvez améliorer le rendement locatif malgré l’encadrement des loyers.
• Un investissement immobilier sûr : Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux reste une valeur refuge, avec une valorisation du bien à long terme.

Les inconvénients à anticiper

• Encadrement des loyers à Bordeaux : Vous devez vous conformer au plafonnement et à l’augmentation des loyers. Cela peut limiter la rentabilité d’un investissement si vous ne maitrisez pas la réglementation.
• Délai de préavis réduit pour le locataire : Un locataire peut partir avec seulement 1 mois de préavis. Cela impose de relouer rapidement mais ce délai reste largement suffisamment quand on est organisé.
• Permis de louer à Bordeaux : Certaines zones de Bordeaux sont soumises au permis de louer, une autorisation obligatoire avant de mettre en location un bien. Cette mesure vise à lutter contre l’habitat indigne en imposant un contrôle préalable du logement par la mairie.
• Autres obligations légales de la loi ALUR : Diagnostics obligatoires, plafonnement du montant des loyers, interdictions de louer des passoires thermiques… avec la loi ALUR, la gestion locative devient plus complexe.

En bref, la tension locative à Bordeaux, opportunité ou contrainte ? C’est une opportunité pour un propriétaire qui sait optimiser son bien et se conformer aux règles en vigueur. Mais sans une bonne gestion, elle peut devenir un véritable casse-tête administratif et financier.

Nos conseils pour optimiser la rentabilité de votre location en zone tendue

Investir dans un bien situé en zone tendue comme Bordeaux offre de belles opportunités de rentabilité. Mais comment maximiser l’investissement et son potentiel ? Voici quelques conseils pour optimiser vos revenus locatifs :

• Bien positionner votre loyer : Un loyer trop élevé peut allonger la vacance locative, tandis qu’un loyer bien ajusté garantit une occupation rapide et durable. Analysez les prix du marché et respectez l’encadrement des loyers en vigueur à Bordeaux.
• Soigner l’attractivité du bien : Un logement bien entretenu, modernisé et conforme aux nouvelles exigences énergétiques attire davantage de candidats. Et il limite les périodes de vacance. Une cuisine équipée, une salle de bains récente ou un bon classement DPE peuvent faire la différence.
• Opter pour une location meublée : En zone tendue, la location meublée permet de louer plus cher tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse (régime LMNP). C’est une option particulièrement rentable si votre bien est bien situé.
• Sécuriser vos revenus locatifs : La tension locative à Bordeaux ne met pas à l’abri des impayés. Sélectionnez soigneusement vos locataires et pensez aux garanties comme l’assurance loyers impayés (GLI) ou la caution solidaire.
• Optimiser la fiscalité de votre bien loué : Entre déficit foncier, statut LMNP et dispositifs d’exonération, plusieurs leviers permettent d’optimiser vos revenus locatifs nets. Faites-vous accompagner pour choisir la meilleure stratégie fiscale.
• Déléguer la gestion à des experts : Une gestion locative professionnelle vous garantit une mise en location rapide, un suivi rigoureux des obligations légales et une optimisation continue de votre rentabilité.

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Mettre son bien en location en zone tendue peut sembler facile. Cependant, une gestion efficace et rentable demande du temps, des connaissances juridiques et une réactivité sans faille. WIMMO vous accompagne pour investir et rentabiliser votre placement immobilier tout en vous libérant des contraintes de gestion.

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