Promesse de vente ou compromis de vente : quelles différences ? quel est le plus sûr ?

Vous avez validé l’offre d’achat. Vous vous apprêtez à signer un avant-contrat, première étape de la concrétisation de la transaction immobilière. Il scelle l'accord entre le vendeur et l'acheteur et fixe les conditions de la vente à venir. Vous avez le choix entre 2 types d'avant-contrats : promesse de vente ou compromis de vente. Mais quelles sont les différences ? Quel avant-contrat adopté ? Qui le rédige ? On vous apporte notre éclairage pour une transaction réussie et sécurisée.

Promesse de vente et compromis de vente : définitions et impacts

Promesse de vente ou promesse unilatérale de vente.

Le vendeur s’engage à céder son bien immobilier à un acheteur potentiel, à un prix déterminé, pendant une durée limitée. Il n’a pas le droit de se rétracter durant ce délai.

De son côté, l’acquéreur bénéficie d’un délai d’option pour décider s’il achète ou non. Ce délai court généralement entre 2 à 3 mois. L’acheteur peut verser une indemnité d’immobilisation (environ 5 à 10 % du prix du bien).

Compromis de vente

Le compromis de vente est, quant à lui, un engagement réciproque. Vendeur et acheteur consentent mutuellement à conclure la vente sous certaines conditions. Le propriétaire s'engage à vendre et l'acquéreur à acheter à un prix donné.

Dès la signature du compris, la transaction est considérée juridiquement effective. Toutefois, l’acheteur peut notifier des conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt bancaire, d’un permis de construire…). Si une condition n’est pas remplie, la transaction est annulée.

À la signature du compromis, l'acheteur verse généralement un acompte ou dépôt de garantie (5 à 10 % du prix de vente).

Et la proposition d’achat ?

La proposition d'achat (ou offre d’achat) ne constitue pas un avant-contrat et n’engage pas juridiquement.

Dans ce document écrit, l’acheteur manifeste son intention d'acquérir un bien immobilier à un prix donné. Cette proposition d’achat précède le compromis ou la promesse de vente qui formalise l'accord entre les parties. L'acheteur peut se rétracter et le vendeur n’a pas pour obligation de vendre tant qu'ils n'ont signé aucun avant-contrat.

Différences entre promesse de vente et compromis de vente

Vous l’aurez compris, la différence principale réside dans l’engagement des parties :

• Promesse de vente → Seul le vendeur s’engage, l’acheteur a un droit de rétractation.
• Compromis de vente → Engagement réciproque : la vente est quasi certaine, sauf clauses suspensives.

Quel avant-contrat offre le plus de garanties ?  

La réponse dépend de votre situation et de vos objectifs.

Pour le propriétaire vendeur (le promettant), le compromis est plus sécurisé. Il offre plus de garanties, car l’acheteur est engagé dès la signature. En cas de désistement sans clause suspensive, le vendeur peut exiger l’exécution de la vente en justice ou conserver le dépôt de garantie.

Pour l’acheteur (le bénéficiaire), la promesse de vente apporte plus de flexibilité. Elle permet de réserver un bien sans engagement définitif. Il a un délai pour lever l’option ou se rétracter, sans être contraint d’acheter.

L’agence immobilière vous apportera son expertise pour vous guider dans ce choix et vous assurer une transaction sécurisée.

La rédaction de la promesse de vente ou du compromis de vente

Le rédacteur de l’avant-contrat

Les parties elles-mêmes ou par un professionnel peuvent procéder à la rédaction d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente.

Vous pouvez choisir d’établir l’acte sous seing privé qui désigne un contrat rédigé et signé par les parties. Dans le cas d’une promesse de vente unilatérale, vous devez obligatoirement enregistrer l’acte auprès de la recette des impôts.

Pour sécuriser la transaction et garantir la validité juridique de cet avant-contrat, vous pouvez faire appel à l’agence immobilière ou à votre notaire.

Les clauses à inclure

Pour garantir la validité de cet avant-contrat, certaines informations sont essentielles :

• Etats civils des propriétaires vendeurs et des acquéreurs 
• Désignation du bien : adresse exacte, nature du bien (maison, appartement, terrain) et ses éventuelles dépendances (garage, cave, etc.)
• Prix de vente et les modalités de paiement : montant convenu et conditions de financement
• Montant de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie versé à la signature, le cas échéant
• Date limite de signature de l’acte authentique : délai maximum pour la signature chez le notaire (en général, entre 2 à 3 mois)
• Conditions suspensives qui autorisent l’annulation de la vente si certaines conditions ne sont pas remplies, sans pénalité pour l’acheteur
• Clause pénale : rappel des conséquences financières et juridiques en cas de non-respect de l’engagement par l’une des parties

Le vendeur doit également avoir fourni au préalable les documents obligatoires lors d’une vente immobilière (diagnostic, documents relatifs à la Loi ALUR pour un bien en copropriété…)

Les principaux aspects juridiques et financiers à connaître

Le délai de rétractation

L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l’avant-contrat. Durant cette période, il peut annuler son offre sans justification et récupérer l’avance versée.

Le vendeur est, quant à lui, engagé dès la signature. S’il refuse de vendre, l’acheteur peut saisir la justice pour forcer la vente ou obtenir des dommages et intérêts.

Les conditions suspensives

Voici les conditions suspensives les plus courantes :

• Obtention d’un prêt immobilier
• Droit de préemption de la mairie, qui peut acheter le bien en priorité
• Absence de servitude gênante ou de litige sur la propriété
• Obtention des autorisations d’urbanisme en cas de projet de construction ou de modification du bien

D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées en fonction du contexte de la vente. Votre agent immobilier vous conseillera pour rédiger ces clauses afin de protéger les deux parties et de garantir une vente sereine.  

Les frais à prévoir

Une indemnité d’immobilisation (dans le cadre d’une promesse de vente) ou garantie (dans le cadre d’un compromis) peut être versée à la signature de cet avant-contrat. Cette avance avoisine généralement les 5 et 10 % du prix de vente final. A noter que cette contrepartie financière n’a pas de caractère obligatoire et qu’il n’y a pas de somme minimale.

Dans le cadre de la signature d’une promesse de vente sous seing privé, l’enregistrement obligatoire à la recette fiscale s’élève à 150 €.

A quoi sert cette avance ?

Lors de la signature de la promesse de vente, ce versement effectué par l’acheteur engage ce dernier à acquérir le bien immobilier. Cette somme offre une garantie financière au vendeur sur le sérieux de l’acheteur.

• Elle est déduite du prix de vente final lors de la signature de l'acte authentique.
• Elle est restituée à l’acquéreur sous deux conditions : si ce dernier se rétracte dans le délai de réflexion de 10 jours courant à compter de la signature de la promesse de vente ou s’il n’a pas pu remplir les conditions suspensives.  
• Elle est conservée par le vendeur en cas de rétraction de l’acheteur au-delà de ces motifs légitimes. Elle constitue alors une compensation pour le blocage du bien.

Tableau récapitulatif des différences entre la promesse de vente et le compromis de vente

Critères	Promesse de vente	Compromis de vente
Nature de l'engagement	Un engagement unilatéral du vendeur à réserver le bien à l'acheteur. L'acheteur peut se rétracter en renonçant à l'achat.	Un engagement bilatéral des deux parties : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter.
Dépôt de garantie / Indemnité d'immobilisation	Versement, non obligatoire, par l’acheteur d’une indemnité d'immobilisation (généralement 5 à 10 % du prix du bien).	Versement, non obligatoire, par l’acheteur d’un dépôt de garantie (généralement 5 à 10 % du prix du bien).
Frais d’enregistrement	125 € auprès de la recette fiscale si signée sous seing privé.	Pas de frais d’enregistrement obligatoire.
Possibilité de rétractation	L'acheteur peut renoncer à l'achat, mais perd l'indemnité d'immobilisation (sauf si une condition suspensive n'est pas réalisée).	L’acheteur ne peut pas se rétracter sans conséquence après le délai de rétractation sauf si une condition suspensive est levée.
Engagement du vendeur	Doit attendre la décision de l'acheteur pendant la durée de validité de la promesse.	Obligé de vendre dès la signature, sauf conditions suspensives non réalisées.
Risque pour l’acheteur	Peut perdre l'indemnité d'immobilisation s'il renonce à l'achat sans condition suspensive levée.	Doit acheter le bien, sauf si une condition suspensive empêche la transaction.
Risque pour le vendeur	Doit attendre l’acceptation ou non de l’acheteur sans pouvoir vendre à quelqu'un d'autre.	Vente sécurisée dès la signature : l’acheteur est engagé, sauf clause suspensive.

En bref, le choix entre promesse de vente et compromis de vente dépend de votre situation et de vos priorités. Votre agent immobilier, surtout s’il est chez WIMMO, reste votre meilleur conseil. Il vous orientera vers l'option la plus adaptée. Avec notre expertise juridique, nous rédigeons un avant-contrat sur mesure pour protéger au mieux vos intérêts et sécuriser la transaction.