Notaire et vente immobilière : rôle et honoraires

Acheter ou vendre un bien immobilier est souvent l'une des transactions les plus importantes dans la vie d'une personne. Au cœur de ce processus se trouve un acteur clé : le notaire. Mais quel est exactement son rôle ? Quelles sont ses obligations ? Et combien coûtent ses services ? Est-il possible de réduire ces frais de notaire ? Nos experts en transaction vous aident à comprendre le rôle du notaire dans la vente immobilière et répondent aux principales questions autour de ses missions.

Rôle et devoirs du notaire

Quel est le rôle du notaire dans une vente immobilière ?

Un notaire est un officier public ministériel qui a la charge d'authentifier les actes pour le compte de ses clients. Il a une mission de service public pour garantir la sécurité juridique dans le cadre d’une transaction immobilière. Son intervention est obligatoire pour assurer la légalité de la vente.

Le notaire a la responsabilité de la rédaction de l'acte authentique de vente. Ce document officiel scelle le transfert de propriété. Il doit être précis et exhaustif. Le notaire s'assure que toutes les clauses nécessaires sont incluses et que les droits et obligations de chaque partie sont clairement définis.

En amont de la signature, il effectue la vérification des documents obligatoires dans le cadre d’une transaction immobilière. Il s'assure de :

• la capacité juridique des parties à contracter ;
• l'origine de propriété du bien à vendre sur une période de 30 ans ;
• l'absence de servitudes ou d'hypothèques non déclarées ;
• la conformité du bien aux règles d'urbanisme ;  
• la présence de tous les diagnostics techniques obligatoires.

Le rôle du notaire est ensuite de s'assurer de l'officialisation de la vente en authentifiant l’acte. En apposant son sceau et sa propre signature, il constate officiellement la volonté exprimée par les parties qui signent l’acte notarié. Il va collecter et redistribuer les fonds, y compris le paiement du prix de vente et les frais annexes. Dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété, le notaire doit informer les parties sur les conditions de paiements de travaux situés sur des parties communes.

Le notaire peut également vous apporter son expertise en matière de fiscalité et de stratégie patrimoniale. Il informe les parties des implications fiscales de la transaction. Il calcule les plus-values immobilières éventuelles. Et il peut conseiller sur les possibilités d'optimisation fiscale légales.

Enfin, le notaire agit comme un médiateur impartial. Il veille à l'équilibre de la vente et s'assure que chaque partie comprend pleinement ses engagements. En cas de désaccord, il peut proposer des solutions pour concilier les intérêts de chacun.

Quelles sont les obligations du notaire ?

Le notaire a des obligations strictes qui garantissent la légalité et la sécurité de votre transaction immobilière. Ces responsabilités sont à la fois juridiques, éthiques et financières. Elles s’exercent dans l’intérêt des deux parties : le vendeur et l’acquéreur.

• Impartialité : Le notaire doit traiter de manière équitable l'acheteur et le vendeur, sans favoriser l'une ou l'autre partie. Cette neutralité permet de garantir l'équité de la transaction.
• Vérification des documents relatifs à la vente : Il doit s'assurer de l'authenticité des documents fournis, de l'identité des parties et de la conformité de la vente avec les lois en vigueur.
• Devoir de conseil : Il doit fournir toutes les informations nécessaires aux parties pour qu'elles comprennent les implications juridiques et fiscales de la transaction. Il doit s'assurer que chaque partie est bien informée avant de signer l’acte de vente sous seing privé.
• Conservation des actes qu'il rédige : Il va conserver pendant 75 ans l’acte authentique de vente en son étude. Cette conservation garantit la pérennité des documents officiels et leur consultation ultérieure si nécessaire.
• Secret professionnel : Il ne peut divulguer les informations confidentielles dont il a connaissance dans le cadre de ses fonctions (sauf dans les cas prévus par la loi).

Est-ce qu'un notaire peut vendre un bien immobilier ?

Certains notaires peuvent proposer un service de négociation immobilière en complément de leurs activités traditionnelles. Dans ce cas, ils agissent comme intermédiaires entre vendeurs et acheteurs. Cette pratique reste néanmoins moins courante que le recours à une agence immobilière. Si un notaire vend un bien, il doit respecter des règles déontologiques pour éviter tout conflit d'intérêts. Il doit notamment séparer clairement ses activités de négociation et ses fonctions d'officier public.

Depuis plus de 20 ans, le taux de réussite des notaires en vente n’a jamais été à la hauteur d’une bonne agence immobilière. Cela s’explique par leur manque de visibilité sur les sites ou sur les réseaux sociaux, leur manque de biens comparables et leur manque de connaissance d’un quartier.

Quand contacter un notaire dans le cadre d'un achat immobilier ?

Dans une transaction immobilière, le rôle du notaire et celui de l’agence immobilière se complètent pour accompagner acheteurs et vendeurs à chaque étape du processus. L’agent immobilier vous guide dans la recherche, la négociation et l’organisation des visites. Le notaire, quant à lui, garantit la sécurité juridique de l’opération.

Le rôle de l’agence immobilière en amont

L’agence immobilière intervient dès le début du processus de vente.

Pour le vendeur, l'agence immobilière va :

• estimer le bien immobilier au juste prix du marché ;
• valoriser le bien et diffuser l'annonce sur différents supports ;
• sélectionner et qualifier les acquéreurs potentiels.

Elle va accompagner l’acheteur pour :

• identifier les biens correspondant à vos critères de recherche ;
• assurer les visites et répondre à vos questions sur le bien immobilier et son environnement.

L‘agence va accompagner les négociations pour trouver un accord entre acheteur et vendeur.

Une fois le bien trouvé, l’agence peut préparer et faire signer le compromis de vente. A savoir qu’un compromis engage mutuellement vendeur et acheteur. La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente engage principalement le vendeur. Cet avant-contrat permet à l'acheteur de mettre une option d'achat pour une période déterminée.

Lors de la signature du compromis, vous pouvez impliquer un notaire pour garantir que les clauses protègent vos intérêts.

Quand faire appel à un notaire ?

Vous pouvez consulter un notaire dès le début de votre projet de vente ou d’achat immobilier. Mais son intervention est obligatoire uniquement dans le cadre de la signature de l’acte définitif de vente. Comme mentionné ci-dessus, il a pour principal rôle de sécuriser la transaction dans le respect du cadre légal.  

Faut-il choisir le même notaire que le vendeur ?

Vous pouvez décider de prendre le même notaire que le vendeur. Toutefois, dans ce cas, les frais de notaire restent identiques. Si vous faites appel à votre propre notaire, le travail est réparti entre les deux parties. Les deux notaires collaborent sans coût supplémentaire. Le notaire du vendeur se concentre généralement sur l'acte de vente immobilière proprement dit. On dit qu’il « tient la plume ». Le notaire de l’acquéreur s’occupe des aspects liés au financement du bien immobilier.

Votre agence immobilière WIMMO peut vous conseiller sur le choix de notaires sur la métropole de Bordeaux. Notre mission est de vous accompagner tout au long de votre projet immobilier, en travaillant en étroite collaboration avec votre notaire. Nous assurons la liaison entre vous et les différentes parties afin de simplifier vos démarches et garantir une transaction fluide et sécurisée.

Existe-t-il des mauvais notaires ?

Comme dans toutes les professions, il existe des variations dans la qualité des services rendus. Cela s'applique également aux notaires, bien qu'ils soient généralement reconnus comme des professionnels compétents et rigoureux dans le domaine du droit. Leur expertise permet de sécuriser et de finaliser des transactions importantes, notamment en matière immobilière. Cependant, certains reproches leur sont fréquemment adressés, notamment un manque de réactivité dans le traitement des dossiers ou encore la tendance à n'examiner les documents en profondeur qu'à la veille d'un rendez-vous crucial. Une telle pratique peut malheureusement laisser peu de marge pour résoudre d'éventuels problèmes de dernière minute.

Dans ce contexte, l'agent immobilier joue un rôle clé en veillant à ce que le notaire respecte les protocoles d'usage et le calendrier établi pour garantir la fluidité du processus. Chez Wimmo, nous avons fait le choix de collaborer principalement avec trois études notariales de confiance, dont la fiabilité et le professionnalisme n'ont jamais fait défaut. Cette collaboration privilégiée nous permet d'assurer à nos clients un service de qualité et une gestion efficace de leurs projets immobiliers.

Frais de notaire

Quel pourcentage prend un notaire sur une vente immobilière ?

Lors d'un achat bien immobilier, vous devez obligatoirement vous acquitter des frais d’acquisition, appelés « frais de notaire ».

Ces frais sont en moyenne compris :

• entre 7 % et 8.50 % du prix de vente pour un bien ancien ;
• entre 2 % à 3 % du prix de vente pour un bien neuf.

Contrairement à ce que l'on pense, la somme versée ne revient pas entièrement au notaire.

Alors comment sont calculés les frais de notaire ? Ils se répartissent ainsi :

• Les taxes (environ 80 %) : Elles sont collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales. Elles incluent notamment les droits de mutation.
• Les débours (10 %) : Il s’agit des frais avancés par le notaire pour obtenir certains documents obligatoires (extraits cadastraux, état hypothécaire...).
• Les émoluments (10 %) : Ils constituent la rémunération proprement dite du notaire, calculée selon un barème fixé par décret en fonction du prix de vente.

La rémunération du notaire reste strictement encadrée par la loi pour éviter tout abus.

Qui doit payer les frais de notaire dans le cadre d'une vente immobilière ?

Dans une vente immobilière, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur, sauf en cas spécifique de donation ou d’échange de biens. Ces frais s'ajoutent ainsi au prix d'achat du bien. Il est parfois possible de négocier dans l'acte d’acquisition que le vendeur prenne en charge une partie des frais, notamment dans le cas de ventes en « frais réduits ».

Comment faire baisser les frais de notaire ?

Les frais de notaire se composent majoritairement de taxes fixées par l'État. Cela laisse peu de marge pour baisser ces frais. Cependant, quelques pistes peuvent permettre de les réduire légèrement :

• Négocier les honoraires libres du notaire : Pour les biens dont le prix de vente dépasse 150 000 €, le notaire peut accorder une légère remise sur ses émoluments.
• Distinguer le prix du mobilier en indiquant dans l'acte de vente la valeur des meubles (cuisine équipée, électroménager). Ces derniers ne sont pas soumis aux droits de mutation.

Le notaire est un acteur essentiel dans toute transaction immobilière. Au-delà de sa fonction officielle, il va vous conseiller afin de sécuriser votre projet. Que vous soyez vendeur ou acquéreur, sa mission est de garantir la légalité de votre opération.

Le notaire et l'agence immobilière ont des missions complémentaires. Là où nous vous accompagnons dans la recherche, la visite et la négociation. Votre notaire assure la sécurité juridique et la légalité de votre transaction. Nous travaillons en étroite collaboration pour protéger vos intérêts.