Interdiction en location : Qu’est-ce qu’un propriétaire n’a pas le droit de faire ?

On vous parle régulièrement de vos obligations en tant que propriétaire bailleur. Mais il existe aussi des interdictions en gestion locative. Même s’il s’agit de votre bien, vous n’avez pas le droit de faire différentes choses une fois votre logement loué. Revenons ici sur les interdits en location et les sanctions encourues. 

Entrer chez son locataire sans son autorisation

Il s’agit d’une violation de domicile. Le propriétaire doit toujours obtenir l'autorisation du locataire avant d'entrer dans son logement, même en cas d'urgence. Il est tentant de vouloir contrôler l’état de votre bien si vous soupçonnez des dégradations de la part du locataire. Toutefois, vous n’avez pas le droit d’entrer sans l’accord du locataire. En cas de poursuite et de plainte du locataire, vous risquez une peine d'un an d'emprisonnement et 15 000 euros d'amende.

Louer un logement insalubre

Afin de lutter contre l’habitat indigne, la loi ALUR interdit la location d’un bien insalubre. On considère un logement comme insalubre lorsqu’il présente des conditions d'habitabilité inacceptables telles que des problèmes de sécurité, d'hygiène ou de salubrité. Cela peut inclure des problèmes d’infiltrations d'eau, des moisissures, de plomberie, d’installations électriques défectueuses ou encore une mauvaise isolation thermique ou acoustique, etc. Plus précisément, un logement décent doit répondre à ces 5 critères : surface minimale, absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, absence d'animaux nuisibles et de parasites, performance énergétique minimale et mise à disposition de certains équipements.

L’ADIL propose une fiche d’auto-évaluation de logement décent pour vous aider à apprécier l’état de votre bien locatif. L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement vous informe ensuite sur les démarches à engager. Vous pouvez également vous faire accompagner d’un gestionnaire locatif pour louer en toute sécurité et conformité.

Louer un logement insalubre est une infraction pénale sévèrement punie par la loi. Un arrêté d’insalubrité peut entrainer une peine pouvant aller jusqu'à 1 an d'emprisonnement et une amende de 50 000 €.

Mettre en location sans obtenir un permis de louer

Le permis de louer est également un dispositif issu de la loi Alur qui vise à lutter contre le mal-logement. Cette mesure autorise les communes qui l’adoptes à effectuer des contrôles des logements locatifs. Ce dispositif oblige le bailleur, soit à faire une déclaration préalable à la mise en location, soit à demander une autorisation de mise en location.

Depuis 2022, un permis de louer est obligatoire dans certains quartiers de Bordeaux. Si vous louez un logement dans un de ces quartiers sans avoir obtenu un permis de louer, vous risquez une amende pouvant atteindre 5 000 €.

Détourner l’encadrement des loyers à Bordeaux

L’encadrement des loyers est en vigueur depuis le 15 juillet 2022 sur la Métropole de Bordeaux. Cette mesure impose l’application de loyers médians de référence, en fonction des quartiers.

Si vous louez un logement à Bordeaux, vous devez impérativement respecter l'encadrement des loyers. Cela signifie que vous ne pouvez pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Certaines exceptions prévues par la loi permettent un « complément » de loyer. Certains propriétaires bordelais y recourent de façon abusive. Le locataire peut saisir la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail pour contester ce complément.

Si vous fixez un loyer trop élevé, vous risquez une amende de 5 000 euros.

Augmenter librement le loyer

De même, un propriétaire-bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer de son bien. L’évaluation du loyer s’effectue au moment de la première location ou après des travaux de rénovation. L’augmentation annuelle doit ensuite se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL). Il s’établit par exemple à 3,6 % en 2023. Pour prétendre à cette augmentation, le contrat de bail doit bien mentionner cette clause de révision annuelle du loyer.

Pour respecter la législation, l’avis d’augmentation de loyer doit mentionner certains éléments. Il s’agit notamment du nouveau montant du loyer, du délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer suggérée ainsi que toute autre modification au bail demandée.

Réclamer des documents illégaux pour constituer le dossier de location

Afin de prouver l’identité et la solvabilité des candidats à la location, le propriétaire a le droit de demander certains justificatifs. Toutefois, le décret du 05 novembre 2015 détaille tous les documents autorisés pour établir le dossier de location. Vous ne pouvez pas exiger tout autre document. Par exemple, vous ne pouvez pas lui demander de fournir un relevé de compte bancaire, autorisation de prélèvement automatique ou encore la carte vitale.

Si vous exigez des documents illégaux, vous risquez une amende de 3 000 €.

Jeter dehors son locataire en cas d'impayés de loyers

En cas d'impayés de loyers, vous ne pouvez pas vous-même expulser votre locataire. Vous devez suivre la procédure d’expulsion légale. La procédure d'expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier. Nous avons tout détaillé dans un article la procédure d’expulsion.

Si vous chassez votre locataire sans respecter la procédure légale, vous risquez des poursuites judiciaires.

Interdire d’interdire  

Enfin, un propriétaire n’a pas le droit d’interdire certaines choses à son locataire au risque d’entrer en litige avec votre locataire. Ce dernier a le droit d'avoir un animal de compagnie. Il peut héberger des proches gratuitement. De même, il peut fumer dans son logement. Si vous interdisez à votre locataire l'un de ces droits, vous risquez de voir votre bail annulé.

Il faut toutefois noter que vous pouvez mentionner sur le contrat de location certaines obligations que pourraient avoir le locataire. En cas d’abus, ces clauses pourraient être remises en cause, voire considérées comme non écrites. Et, surtout en cas de procédure contentieuse sur un autre sujet, la partie adverse pourrait s’en prévaloir pour mettre en avant des abus. Il faut donc y aller avec parcimonie et doigté.

Les propriétaires bailleurs doivent connaître et respecter aussi bien les obligations que les interdictions en matière de location. La réglementation autour de la gestion locative évolue régulièrement au gré de nouveaux décrets. Agence immobilière à Pessac, WIMMO est là pour vous accompagner. Nous conseillons sur tous les aspects de la mise en location jusqu’au terme du bail.