Révision de loyer : calcul, applications et réglementation

La révision de loyer en cours de bail est un processus légal. Elle autorise les propriétaires bailleurs d'ajuster le montant du loyer d'un bien immobilier loué en fonction de l'évolution de certains indices de référence. Pour que cette augmentation soit applicable, vous devez respecter quelques règles. Le calcul de révision du loyer peut ensuite s’effectuer annuellement. Notre gestionnaire locatif vous informe des règles, étapes et calculs à suivre pour une réévaluation conforme.

Comprendre la révision de loyer : définition et enjeux

Cet ajustement permet de maintenir le loyer mensuel en adéquation avec l'évolution du marché locatif et de l'inflation. Il doit être établi en respectant les droits et intérêts des propriétaires et des locataires.

L'enjeu principal de la révision de loyer est de garantir un équilibre entre les revenus du propriétaire et les coûts supportés par le locataire, tout en prenant en compte les variations économiques.

• Pour les propriétaires, la révision de loyer permet de préserver la valeur de leur patrimoine immobilier. Il s'assure que le loyer proposé reste compétitif sur le marché. C’est également un moyen d’améliorer la rentabilité locative de son investissement immobilier.
• Pour les locataires, la réglementation de la révision des loyers offre une certaine stabilité financière en évitant des augmentations brutales.

La révision de loyer doit se faire dans le respect de la loi et des dispositions prévues dans le contrat de bail de location. Les règles et les indices de référence varient d'une région à l'autre. Vous devez vous familiariser avec les réglementations spécifiques à la localisation de votre bien locatif.

Nous portons votre attention sur le fait que le gouvernement a récemment fait voter un plafonnement des augmentations de loyers. Par exemple 3,5 % en 2023. Renseignez vous avant de procéder à une hausse.

Une révision des loyers n’est possible que dans le cas où votre contrat de location est correctement rédigé. Le bail doit préciser clairement le procédé de révision : indice, dernière augmentation, montant de l’indice, jour et mois de révision annuelle. La loi Alur encadre strictement ces révisions de loyer.

Les indices de référence pour la révision de loyer

En France, il existe deux principaux indices de référence en matière de révision de loyer :

• L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : En France, l'IRL est l'indice officiel utilisé pour la révision des loyers des logements d'habitation. Il est publié chaque trimestre par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Cet Indice des Loyers est calculé en fonction de l’inflation moyenne / l'évolution des prix à la consommation relevée sur les 12 derniers mois (hors tabac et loyers).
• L'Indice du Coût de la Construction (ILC) : L'ILC est un autre indice fréquemment utilisé en France pour réviser les loyers des baux commerciaux et les baux professionnels. L'Insee publie également la progression des indices tous les trimestres. L'ILC reflète les variations du coût des matériaux de construction et de la main-d'œuvre.

Ensuite, ces indices de référence sont utilisés pour calculer le pourcentage d'augmentation du loyer (hors charges locatives). La révision du loyer se base essentiellement sur l'évolution des prix et des coûts de la vie.

A savoir que l’IRL sert aussi de référence pour l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ou de l’arrivée d’un nouveau locataire (nouveau bail). Ce dispositif permet de limiter l'évolution des prix à la location dans les zones tendues. Il offre ainsi un cadre d'encadrement des loyers défini par la loi Alur. L’agglomération de Bordeaux est concernée par cette loi d'encadrement des loyers.

Quand le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer ?

Le propriétaire peut réévaluer le loyer (hors charges) tous les ans si le bail mentionne cette révision annuelle. Il doit informer le locataire de son intention d'augmenter le loyer. Nous vous recommandons de le notifier par écrit. Vous disposez ensuite d'une période d'un an à partir de la date de révision annuelle du loyer pour agir. Passé ce délai, le loyer reste inchangé.

Par exemple : Si la date de révision du loyer est le 1er mai 2025, vous avez jusqu'au 30 avril 2026 pour réévaluer son montant.

Comprenez bien que l'augmentation du loyer prend effet à partir de la demande de révision du bailleur. Vous n’avez plus la possibilité de la réajuster de manière rétroactive, même si celle-ci intervient six ou neuf mois après la révision annuelle. Pensez donc à notifier rapidement le locataire pour que l'ajustement annuel soit prise en compte dans les délais impartis.

Bon à savoir : Pour pouvoir réviser le loyer, le bailleur doit inclure une clause d'indexation dans le contrat de bail. Si cette clause est présente, le loyer peut être augmenté une fois par an en fonction de l'évolution de l'IRL.

Et si le contrat de location ne mentionne pas la clause de révision ? Le loyer en cours demeure inchangé jusqu'à la fin du bail ou son interruption (départ du locataire ou expulsion). Il est donc important de veiller à la bonne rédaction de votre contrat de location au risque de vous voir interdire la revalorisation annuelle du loyer.

Étapes pour calculer la révision de loyer

Voici les principales étapes que nous vous conseillons de suivre pour calculer la révision de loyer :

• Vérifiez les clauses du contrat de location : Avant de commencer le calcul de la révision de loyer, contrôler les clauses du bail du bien loué. Celui-ci devrait spécifier l'indice de référence à utiliser pour réévaluer le montant du loyer, ainsi que la périodicité de la révision (généralement annuelle).
• Obtenez l'indice de référence : Une fois l'indice de révision à utiliser validé, vous devez chercher sa valeur pour la période de référence concernée. Vous pouvez la trouver dans les publications officielles de l'Insee.
• Déterminez l'indice de base : Pour calculer la variation de l'indice, vous devez connaître l'indice de base. Il correspond à l'indice lors de la dernière révision de loyer ou à la date de signature du bail de location.
• Calculez la variation de l'indice : Soustrayez l'indice de base de l'indice actuel, puis divisez le résultat par l'indice de base. Multipliez ensuite par 100 pour obtenir le pourcentage de variation.

Formule de calcul de la révision annuelle du loyer

Abordons à présent les différentes méthodes de calcul de la révision de loyer pour vous aider à comprendre comment cela fonctionne concrètement.

Commencez par calculer la variation de l’indice :

Formule de calcul de la variation de l'indice = [(Indice actuel - Indice de base) / Indice de base] x 100

Appliquez ensuite le pourcentage de variation au loyer initial :

Pour déterminer le montant de la révision de loyer, multipliez le pourcentage de variation par le montant du loyer initial. Le résultat représente l'ajustement du loyer à appliquer.

Formule de calcul de la révision de loyer = (Pourcentage de variation / 100) x Loyer actuel

Optimisez la révision de loyer : conseils et bonnes pratiques

On partage avec vous quelques conseils pour bien gérer la réévaluation du loyer de votre bien locatif :

• Clause de révision : Nous l’avons abordée plus haut. Pour s'assurer d'une révision de loyer régulière, vous devez ajouter cette clause d'indexation dans le contrat de location.
• Anticipation de la révision du loyer : Nous vous recommandons d'entamer les démarches suffisamment tôt pour que l'augmentation soit prise en compte dès la date anniversaire du contrat de bail. Et n’oubliez pas de prendre en compte les délais nécessaires pour informer le locataire
• Communication au locataire : Et justement, une bonne communication avec le locataire est primordiale pour assurer la révision de loyer sans litige. Rédigez un courrier recommandé informant clairement votre locataire de l'augmentation prévue. Rappelez les raisons qui la justifient en mentionnant la clause d’indexation incluse au bail. Une communication transparente et respectueuse contribue à maintenir de bonnes relations entre propriétaire et locataire
• Justification de la revalorisation : Il peut arriver que le locataire conteste la révision de loyer. Pour répondre à sa requête, fournissez les éléments justificatifs du calcul. Transmettez notamment l'évolution de l'IRL, les travaux réalisés dans le logement loué, ou encore les augmentations de charges supportées par le propriétaire.

Grâce à ces conseils, vous pourrez facilement calculer la révision de loyer de manière en étant en conformité avec les dispositions contractuelles et légales. Si vous avez des doutes ou des questions, consultez un de nos experts en gestion locative pour vous guider dans ce processus.