L’encadrement des loyers à Bordeaux : décryptage et conseils

En tant que propriétaire bailleur, vous vous sentez dépasser par l’arsenal des dispositifs qui encadrent la gestion locative à Bordeaux. La législation évolue régulièrement et sans compter sur les mesures expérimentales et localisées. C’est le cas de l’encadrement des loyers à Bordeaux. Depuis le 15 juillet 2022, vous avez dû vous adapter à cette nouvelle mesure expérimentée sur la commune de Bordeaux. Le cadre de ce dispositif est encore flou pour certains propriétaires bordelais. WIMMO vous aide à décrypter l’encadrement des loyers.

L'encadrement des loyers : qu'est-ce que c'est ?

L'encadrement des loyers est un dispositif instauré pour réguler les prix des loyers sur le marché immobilier locatif. Cette mesure législative fait suite au constat d’une grande disparité de loyers pour des biens similaires. Dans les zones dites "tendues", où la demande de logements excède l'offre disponible, des propriétaires appliquaient des loyers excessifs.

Pour enrayer cette flambée, le gouvernement a mis en place deux dispositifs :

• L’encadrement de l’évolution des loyers : son but est de limiter les hausses excessives de loyer lors du renouvellement de bail ou de changement de locataire.
• L’encadrement du niveau des loyers : ce dispositif expérimental permet de plafonner le montant des loyers. Il vise également à protéger les locataires contre les abus financiers et à favoriser l'accès à un logement décent pour tous.

Le dispositif d’encadrement des loyers est un outil de régulation du marché locatif au même titre que le permis de louer.

Mise en application de l’encadrement du niveau des loyers

L’encadrement des loyers a tout d’abord été expérimenté à Paris entre 2015 et 2017 grâce à la loi ALUR. La mesure est définitivement instaurée avec l’article 140 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018.

A l’instar de la capitale, d’autres métropoles françaises confrontées aux difficultés d'accès au logement et à la flambée des loyers ont adopté cette mesure. Après Lille, Lyon, Montpellier... la ville de Bordeaux a lancé l’expérimentation au 15 juillet 2022.  Même si le dispositif est expérimental, vous devez vous y conformer au risque de vous exposer à des sanctions.

L’encadrement des loyers à Bordeaux a pour but d’endiguer les loyers excessifs en fixant un loyer de référence. Ce loyer médian s'appuie sur un observatoire des loyers confié à Bordeaux métropole Aquitaine (a'urba).

Le principe de l'encadrement des loyers consiste à fixer un plafond au loyer exigible par un propriétaire pour un logement donné. Ce plafond est déterminé en fonction de la localisation géographique et la taille du logement.

L’encadrement des loyers à Bordeaux : votre logement est-il concerné ?

Sachez déjà que le dispositif s'applique uniquement sur la ville de Bordeaux. Même si votre bien locatif se situe en zone tendue, il n’est pas concerné dès lors qu’il n’est pas à Bordeaux même.

L’encadrement des loyers concerne les logements vides ou meublés à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Les contrats de colocations et baux multiples sont également éligibles à ce dispositif.

L’arrêté préfectoral sur l’encadrement des loyers sur la commune de Bordeaux date du 15 juillet 2022. Les baux signés à compter de cette date sont donc soumis à cette mesure.

L’encadrement des loyers à Bordeaux ne concerne pas certains types de logements. Il s’agit :

• des logements soumis à la loi de 1948 ;
• des logements soumis à un bail de droit commun
• des logements conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) ;
• des logements sociaux (HLM) ;
• des locations meublées de tourisme ;
• des sous-locations ;
• des logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

De plus, les contrats de location signés avant le 15 juillet 2022 ne sont pas soumis par le dispositif de plafonnement. Dès lors que vous devrez renouveler votre bail (sauf tacite reconduction), vous devrez vous soumettre à l’encadrement des loyers.

Application de l’encadrement des loyers à Bordeaux

Avec ce dispositif expérimental à Bordeaux, vous pouvez toujours fixer librement le loyer, mais dans la limite du plafond majoré.

Ce dispositif impose en effet que le loyer demandé (hors charges) soit compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Le loyer de référence majoré fixe donc le montant du loyer à ne pas dépasser. Le loyer minoré permet, quant à lui, de limiter la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail locatif.  

L’encadrement des loyers s’applique aussi bien sur les premières mises en location que les renouvellements de bail ou les changements de locataires. 

Ces loyers de référence sont mis à jour chaque année. Ainsi, les contrats signés à partir du 15 juillet 2023 devront respecter les nouvelles valeurs fixées par le décret préfectoral.

Mention du loyer encadré dans le bail

Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le contrat de bail doit impérativement mentionner les loyers de référence applicables. Cela garantit la transparence vis-à-vis du locataire et permet de vérifier que le montant exigé respecte les plafonds légaux.

Loyer de référence, majoré, minoré

La préfecture publie chaque année, par arrêté, les loyers de référence au m² par type de logement (meublé ou vide), année de construction, nombre de pièces, et secteur géographique.

On distingue trois valeurs :

• Le loyer de référence : c’est le loyer médian constaté pour des logements comparables dans la zone concernée.
• Le loyer de référence majoré : il correspond au plafond maximal autorisé, soit le loyer de référence + 20 %. Sauf complément de loyer justifié, le montant exigé par le bailleur ne peut dépasser ce seuil.
• Le loyer de référence minoré : il équivaut au loyer de référence – 30 %. Il permet d’identifier les loyers anormalement bas dans certains cas.

Ces valeurs doivent être indiquées clairement dans le bail (en €/m²), avec le loyer pratiqué, pour permettre une comparaison directe.

L’indice de référence des loyers (IRL) : à quoi sert-il ?

L’IRL est un indicateur publié chaque trimestre par l’INSEE. Il sert à calculer la révision annuelle du loyer, si vous avez prévu une clause de révision dans le bail.

Concrètement, si le bail le prévoit, vous pouvez réviser le loyer une fois par an, en appliquant l’évolution de l’IRL entre la date de signature et la date anniversaire du contrat. Cela permet au bailleur d’indexer le loyer à l’inflation.

Attention : même après révision via l’IRL, le nouveau montant ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré dans les zones soumises à encadrement.

Complément de loyer

La subtilité supplémentaire du dispositif d’encadrement des loyers est le complément de loyer. Il s’agit d’un supplément de loyer que vous pouvez demander lorsque le bien loué présente des caractéristiques spécifiques. Le complément de loyer s'applique en plus du loyer de base. Ainsi, le montant du loyer global (hors charges locatives) se compose du loyer de base et du complément de loyer éventuel.

Et quand entend-on par caractéristiques spécifiques ? Ce sont des éléments rares qui augmentent la valeur de votre logement ou améliorent significativement le confort de vie du locataire. A titre d’exemples, voici quelques caractéristiques qui nous ont permis de justifier un complément de loyer :

• Surface exceptionnelle : Votre logement est plus grand que la norme habituelle pour des biens similaires dans un quartier bordelais.
• Emplacement privilégié : Il peut s'agir d'un logement offrant une vue dégagée sur le pont de Pierre ou la Garonne.
• Prestations ou équipements de qualité : Une maison avec piscine au cœur de Bordeaux est suffisamment rare pour justifier un complément de loyer.
• Travaux de rénovation : Vous avez investi dans des travaux de rénovation majeurs qui améliorent considérablement la qualité du logement. Vous pouvez appliquer un complément de loyer en justifiant de manière objective la valorisation du bien et non pas en fonction du montant des travaux. De plus, ces travaux ne doivent pas avoir fait l’objet d’aide de l’état.

Vous devez pouvoir justifier le complément de loyer appliqué à votre locataire. Il est en droit de le contester auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois qui suivent la signature du bail.

Conseils de WIMMO face à l'encadrement des Loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif de régulation des loyers que nous expérimentons depuis 2022 à Bordeaux. Voici quelques conseils de notre équipe de gestion locative pour vous aider à tirer parti de cette mesure de plafonnement des loyers :

• Consultez les plafonds de loyers : Assurez-vous que le loyer mentionné au bail respecte ces plafonds pour éviter des problèmes légaux. Les plafonds varient en fonction de la localisation et du type de bien.
• Mettez en valeur les atouts de votre bien : Votre maison ou appartement offre des caractéristiques uniques ou des aménagements spécifiques ? Mettez-les en avant pour justifier le loyer et montrer qu'il respecte les plafonds.
• Identifiez des opportunités pour valoriser votre bien : Des investissements pour la rénovation ou des améliorations peuvent justifier un loyer plus élevé en offrant un logement de meilleure qualité.
• Rédigez avec attention votre bail : Mentionnez clairement dans votre contrat de location le montant de la location qui correspond au loyer de base hors charge et l’éventuel complément de loyer.  Vous devez y préciser le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré. A savoir que ces mentions doivent également figurer dans votre annonce de location.
• Expliquez le complément de loyer : Listez les éléments « rares » justifiant le montant de ce supplément de loyer en mettant en avant les caractéristiques de votre bien. Cela vous sera utile cas de questionnement de la part de locataires potentiels ou des autorités locales.
• Suivez les évolutions légales : La réglementation en matière de gestion locative évolue régulièrement. Il est essentiel de vous informer pour vous adapter en conséquence et respecter vos obligations de bailleurs. Abonnez-vous à notre page LinkedIn pour rester informé.

En synthèse

Notre dernier conseil est bien sûr de faire appel un professionnel de l'immobilier. WIMMO vous aide à mieux cerner le cadre de l'encadrement des loyers pour en maximiser les avantages et limiter les inconvénients. Nous sommes au fait des règles du marché locatif sur la région de Bordeaux. Nous pouvons vous guider pour optimiser le rendement de votre investissement immobilier. L'encadrement des loyers vise à équilibrer le marché locatif à Bordeaux et à protéger les locataires. Mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas obtenir un rendement locatif satisfaisant.