Comprendre la copropriété en 5 minutes

Publié le 02/02/2019

De nombreux propriétaires qui louent leur logement ne prennent pas le temps ou n’arrivent pas à comprendre comment fonctionne une copropriété et encore plus s’ils ne sont jamais allés en assemblée générale ou ne sont pas propriétaires de leur résidence principale en copropriété.

Leurs investissements locatifs servant à se constituer un patrimoine, payer moins d’impôts ou avoir un revenu complémentaire, les problèmes de copropriété sont souvent secondaires.

La plupart des clients bailleurs ou locataires de WIMMO ont eu des explications à ce sujet lors de la signature du mandat de gestion ou du bail mais cet article leur rappellera en 5 mm ce qu’il faut savoir.

Nous verrons ici comment fonctionne une copropriété ? Comment sont calculées les charges ? Pourquoi le locataire ne vous rembourse pas toutes les charges ? En quoi consiste la régularisation ?  Est-elle obligatoire ? Quels sont les droits des locataires et du bailleur à ce sujet ? Quel est le rôle de votre gestionnaire WIMMO ?


Résidence les Adryades à Gradignan  Résidence les Adryades (Gradignan)


A noter que WIMMO n'est pas un syndic de copropriété. Nous sommes  spécialisés en gestion locative sur Bordeaux métropole depuis 2007. En tant que gestionnaire de logements en copropriété pour le compte de nos clients bailleurs, nous en connaissons parfaitement le fonctionnement et les rouages.


DEFINITION D'UNE COPROPRIETE

Une copropriété est un ensemble immobilier qui appartient à plusieurs personnes.

Elle est composée de parties privatives et de parties communes.

A cela, chacun aura compris que le logement en lui-même est une partie privative et que le hall de l’immeuble est une partie commune. Mais il faut aller plus loin.

Les planchers et murs porteurs, la charpente et toiture sont des parties communes car essentiels à la solidité de l’immeuble et au couvert.

La plupart des balcons, loggias, terrasses, jardins sont aussi des parties communes même si vous en avez la jouissance exclusive, vous ne pouvez donc pas y faire ce que vous voulez.

Les coffrages techniques dans lesquels passent les gaines et les réseaux sont également des parties communes.

Le règlement de copropriété  remis par votre notaire lors de la signature de l’acte désigne les parties communes et les parties privatives. Il précise également quelles sont les interdictions  comme : mettre du canisse au balcon, faire errer des animaux dans les parties communes, bref un règlement que chacun doit suivre dans le but de respecter l’harmonie architecturale du lieu et ainsi mieux vivre ensemble.

A ce dernier est annexé un état descriptif de division qui indique les tantièmes attachés à votre lot.

Plus un logement est grand et plus il a de tantième.

Ces tantièmes ont deux utilités principales :

  • elles permettent au syndic de calculer la répartition des dépenses (charges courantes et travaux)

Exemple : vous êtes propriétaire d’un appartement avec 115/1000 èmes  et un parking avec 10/1000 èmes et que la copropriété dépense 10 000 €, vous devrez payer 1150 € pour votre logement et 100 € pour votre stationnement.

  •  elles permettent de faire voter les résolutions d’assemblée générale en proportion de vos tantièmes

Dans notre cas, vous avez un droit de vote correspondant à 12,5%

Il peut arriver que cela soit plus complexe quand la copropriété dispose de plusieurs bâtiments, entrées…dans ce cas, le règlement peut prévoir des clés de répartitions différentes.

Une clé de répartition pour le bâtiment A, une autre pour le B et une dernière clé pour l’ensemble de la copropriété.

Ainsi si le bâtiment A décide de repeindre le hall, alors le bâtiment B ne paiera pas.

Il peut aussi exister une clé de répartition différente pour les ascenseurs : une personne au 10 ème étage paiera plus cher de dépenses d’ascenseur que celui du premier.

Ce règlement de copropriété est donc la base juridique de votre immeuble et personne ne peut y déroger sauf par résolution votée. Il est donc essentiel de le donner au locataire lors de son entrée pour éviter toute contestation ultérieure.


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QUEL SONT LES ACTEURS DE LA COPROPRIETE ?

  • Les propriétaires eux-mêmes qui portent le nom de syndicat des copropriétaires

  • Le syndic qui est celui qui va gérer l’immeuble pour le compte du syndicat,  juridiquement, comptablement, financièrement. Il administre et fait appliquer les décisions d’assemblée générale votées par le syndicat et est élu pour 1 an ou plus.

    WIMMO recommande en général de voter pour une année.

Il peut être bénévole (dans les petites copropriétés) et dans ce cas, le syndic est un copropriétaire qui engage sa responsabilité civile.

Il peut être professionnel et se fera donc rémunérer pour son travail : en 2018, les honoraires à Bordeaux se situent entre 150 et 200 € HT par logement et par an pour les copropriétés au-delà de 10 lots.

  • Le conseil syndical est composé de membres du syndicat. Les membres sont donc élus et sont en principe les personnes les plus impliquées. Il faut savoir que sans bon conseil syndical, pas de bon syndic Son rôle est donc essentiel

Il est recommandé qu’ils soient au moins trois membres et en nombre impair afin de faciliter les décisions votées entre eux.

Il est conseillé d’avoir au moins un membre du conseil habitant sur place par bâtiment ou par entrée.

Il est en  général plus informé que le reste des copropriétaires car il se rend à des réunions consultatives et le syndic le tient informé des décisions, même courantes.

Il contrôle les comptes du syndic (c’est-à-dire qu’il est préférable qu’un fois par an, avant l’assemblée générale, il aille vérifier les factures payées par le syndic) et ils ne sont pas rémunérés.

Mr DURAND qui a du temps et veut s’investir pour son immeuble se présentera donc en tant que membre du conseil syndical. Cela lui prendra le temps d’une réunion trimestrielle et une réunion avant l’assemblée annuelle mais encore une fois, cela dépend du fonctionnement de votre copropriété.

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L'ASSEMBLEE GENERALE

Une assemblée générale est obligatoire une fois par an et elle doit être convoquée par le syndic dans les 6 mois après la clôture des comptes.

Si les comptes sont arrêtés au 31 décembre, le syndic doit convoquer pour le 30 juin  au plus tard.

Chaque propriétaire doit recevoir la convocation au moins 21 jours avant la réunion.

La convocation fait systématiquement état des finances de la copropriété et des résolutions à voter concernant les décisions sur la gestion courante de l’immeuble,  mais aussi une résolution  pour approuver les comptes de l’année précédente et pour voter le  budget prévisionnel pour les deux années suivantes.

Les majorités de vote

Toutes les décisions ne se prennent pas à la même majorité.

Les plus simples sont généralement votées à la majorité simple dite article 24, c’est-à-dire la majorité des propriétaires présents ou représentés. Pour le vote du budget, l’approbation des comptes ou les travaux d’entretien.

Plus une décision est importante, plus la  majorité sera forte.

Les autres majorités article 25, 26 et unanimité sont systématiquement expliquées dans la convocation que vous recevez.

Après l’assemblée générale, le syndic adresse au propriétaire le procès-verbal qui fait état des décisions prises.

Un copropriétaire qui aurait voté contre ou été absent peut faire annuler les décisions de l’assemblée générale s’il estime qu’elles sont entachées d’une irrégularité de fond ou de forme : erreur sur la majorité, convocation reçue tardivement…il a deux mois à partir de la réception du procès-verbal pour entamer une procédure auprès du tribunal de grande instance.


LES RESOLUTIONS

Le vote du budget : cette décision est certainement une des plus importantes. Le syndic va donc établir, éventuellement avec le conseil syndical un budget prévisionnel, basé sur les dépenses de l’année précédente.

Le vote des travaux et de l’entretien : en général quand le montant de ce poste est important, le rôle du syndic est de fournir plusieurs devis comparables.

Si deux devis de ménage sont présentés : un qui passe deux fois par semaine et l’autre une fois, il est difficile de comparer.

Le syndic doit donc rédiger au préalable un cahier des charges suffisamment clair et précis pour que le fournisseur puisse établir des devis comparables.


Bon à savoir : un copropriétaire peut demander quand il le souhaite que soit rajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée une résolution : mise en concurrence de l’entreprise des espaces verts, travaux, autorisation de mettre du canisse sur son balcon, mise en concurrence du syndic, ….tout ce qu’il semble utile pour son lot ou la copropriété.  Pour cela, il est essentiel de l’envoyer au syndic en lettre recommandée, avant la réception de la convocation, et d’être très précis dans la demande.

Les dépenses : Elle comprennent en général les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, le ménage, l’entretien des espaces verts, des pompes de relevage, de l’ascenseur, du portail: si elles existent, elles sont souvent obligatoires.

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Qu’est ce qu’un bon syndic : c’est d’abord une question de personne avant d’être une question d’entreprise.  Les relations humaines sont au cœur de ce métier. Le gestionnaire doit être pleinement  investi dans son rôle. Le syndic est un métier difficile qui nécessite de nombreuses compétences techniques, juridiques, comptables.

Il doit être joignable et communiquer facilement.


LES APPELS DE FONDS

Quand le budget prévisionnel est voté en assemblée générale, il est appelé ensuite par le syndic en 4 trimestres

Si le budget est de  10 000 € et que vous possédez 125/1000 èmes, le budget appelé pour vos lots sera de 1250 €  et vous recevrez alors un appel de fonds trimestriel de 312.50 €.

L’année suivante, les comptes, donc les dépenses, seront (en général) approuvés mais le syndic n’aura pas dépensé exactement 10 000 €,

S’il dépense 11 000€ alors il manquera 1000€ dans le budget donc 125€ pour vous, il vous demandera alors dans le prochain appel 125€ de plus pour la régularisation de l’année précédente.

Il éditera et vous enverra également un décompte annuel des charges, appelé aussi récapitulatif annuel des charges. Ce document essentiel pour les propriétaires bailleurs est à envoyer à votre gestionnaire WIMMO pour que nous puissions faire la régularisation annuelle auprès de votre locataire.


LA REGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES

Les charges mensuelles que paie le locataire viennent vous aider à payer une partie de vos charges trimestrielles.

En général, les charges récupérables se situent entre  60 et 80% du total appelé au bailleur.

Si votre locataire paie en plus de son loyer 70 euros par mois de provisions pour charges alors il aura dépensé 840€ dans l’année. Si le récapitulatif de charges précise des charges locatives de 890€ alors le gestionnaire quittancera au locataire le mois suivant les 50€ manquants et augmentera les charges à  890€/12 soit 74 euros  par mois.

Attention, si par exemple, votre locataire quitte le logement le 31 janvier 2019 et que les comptes sont arrêtés au 31 décembre alors l’assemblée générale sera au plus tard le 30 juin 2020 et vous recevez le décompte en suivant. Il est donc possible que le locataire reçoive sa régularisation des charges 18 mois après son départ.

A noter que cette régularisation peut être positive ou négative alors comme l’autorise la législation et afin de vous garantir le paiement d’une régularisation négative,  Wimmo conserve systémiquement  20% du dépôt de garantie lors du départ du locataire,

Un locataire entrant est en droit de  nous demander les décomptes des années antérieures pour justifier le calcul de ces provisions. Nous avons eu le cas deux fois cette année sur des appartements à Mérignac et à Pessac.

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COMMENT SONT CALCULEES LES CHARGES RECUPERABLES ? 

Lorsque le syndic paie une facture pour le compte de la copropriété,  il la comptabilise ou non en charge récupérable et pour cela, il s’appuie sur le décret du 26 août 1987. Vous pouvez le retrouver sur notre site internet : https://www.agence-wimmo.fr/documents-utiles-locataires


Particularité des résidences  neuves

La difficulté de votre gestionnaire quand la résidence est neuve, c’est de prévoir des charges pour le locataire alors même qu’il n’y a pas de budget antérieur.

C’est donc notre expérience en gestion locative qui nous dira quel montant semble le plus cohérent.

La première assemblée générale d'une résidence tout juste livrée est très importante. Wimmo vous conseille soit d'y assister, soit de nous donner pouvoir.


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Le Rôle de WIMMO

Notre expérience de la copropriété n’est plus à faire.

Ainsi, il est fortement recommandé à nos propriétaires bailleurs de logements neufs de se rendre à la première assemblée générale ou de nous donner pouvoir.

Ce sont les copropriétaires et non Wimmo qui reçoivent les convocations d’assemblée, il faut malgré tout, que vous preniez le temps de les lire et de nous avertir si une résolution est suffisamment importante pour que l’on vous représente.

Nous vérifions le décompte annuel des charges transmis par le syndic.

Une fois que le bailleur nous fait parvenir le décompte annuel, nous régularisasons la situation comptable du locataire.

Nous pouvons (avec votre accord) proposer des résolutions afin d’améliorer la vie des locataires.

Nous vous accompagnons en cas de difficultés avérées avec le syndic.

Nous suivons les dégâts des eaux et les sinistres dommage ouvrage qui touchent les logements que nous gérons.


Questions réponses

Je suis propriétaire d'un appartement en copropriété à Gradignan géré par WIMMO et j’ai omis d’envoyer le décompte des charges  depuis 3 ans. Comment faire ?

Vous pouvez nous les envoyer et nous ferons la régularisation même si des locataires sont partis. La jurisprudence ne sanctionne pas le retard  mais il ne faut pas dépasser un délai de prescription de 3 ans.

Par contre, le locataire sera en droit de demander le paiement en douze fois et de demander une compensation financière au titre du préjudice subi, si la somme est importante et non prévisible.

Puis-je me faire représenter en assemblée générale ?

Bien entendu, il suffit pour cela de donner votre pouvoir (annexé à la convocation) à une personne de confiance (ami, Wimmo, voisin…). Vous pouvez aussi l’envoyer au syndic qui le remettra lors de la réunion à un copropriétaire. Il est préférable de préciser sur ce pouvoir vos choix de vote.


Témoignages de clients WIMMO

Eric et Nathalie B : Nous faisons gérer trois appartements par WIMMO, au Bouscat, Talence et Pessac.

Nous avons eu de nombreux soucis avec celui de Pessac que nous avons acheté neuf à un promoteur.

Wimmo a su nous accompagner en assemblée générale pour faire changer le syndic, faire voter des résolutions de procédure contre le promoteur….. Leur aide lors de cette assemblée a été très utile à tous les propriétaires.

Mr. Bernard D. : je suis propriétaire d’un grand appartement à Bordeaux Bacalan. L’immeuble est géré par un syndic bénévole car il y a seulement 5 logements. Wimmo nous a, à plusieurs reprises, aidé dans les difficultés rencontrées avec un voisin qui ne payait pas ses charges et dégradait les parties communes.

Mme Sandrine D : j’ai confié la gestion de mon T3 en loi PINEL situé à Mérignac à WIMMO après l’avoir confié à une autre agence avec qui le contact était compliqué et qui était aussi le syndic de la copropriété.

Sans que j’en sois informée, le logement avait eu  de nombreuses infiltrations et mon ancien gestionnaire n’était pas intervenu. Wimmo a tout repris en main et a lancé avec l’assureur dommage ouvrage plusieurs expertises. Tout est rentré dans l’ordre en 3 mois.

Ils ont également fait les régularisations de charges auprès de mes locataires qui n’avaient jamais été faites auparavant, j’ai donc pu récupérer 240 euros.


Voir les autres témoignages des clients WIMMO

http://www.agence-wimmo.fr/temoignages/bailleur


Une piscine donne-t’elle de la valeur à votre logement ?

http://www.agence-wimmo.fr/actualites/une-piscine-donne-t-elle-de-la-valeur-a-votre-logement


Comment choisir son gestionnaire locatif ?

http://www.agence-wimmo.fr/comment-choisir-son-gestionnaire


SPECIALISTE GESTION LOCATIVE

BORDEAUX METROPOLE

05 56 50 90 30

contact@agence-wimmo.com


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