Estimer les travaux avant un achat immobilier

Un réflexe pour acheter en toute sérénité

L’acquisition d’un bien immobilier à rénover peut être une excellente opportunité… à condition de bien anticiper les coûts des travaux. Rafraîchissement léger ou rénovation complète, estimer les travaux avant un achat évite les mauvaises surprises. Cela vous permet surtout d’établir un budget global réaliste pour le financement global de votre projet immobilier. En tant qu’agent immobilier, c’est aussi notre rôle de vous guider pour estimer ces travaux de rénovation avant de signer un compromis de vente.

Pourquoi estimer les travaux avant un achat immo ?

Estimer les travaux avant l’achat d’un bien immobilier est une étape trop souvent négligée par les acheteurs pressés ou mal informés. Pourtant, cette démarche vous apporte de nombreux avantages :

1. Prévoir un budget global réaliste : L’achat d’un bien ancien ou à rafraîchir ne s’arrête pas au prix affiché. Il faut intégrer le coût des travaux dans votre enveloppe globale (achat + frais de notaire + rénovation). Une estimation fiable permet d’éviter les dépassements financiers et d’adapter, si besoin, votre stratégie de financement.

2. Négocier le prix d’achat : Une estimation chiffrée des travaux vous donne des arguments pour négocier le prix de vente. Si le bien nécessite une remise aux normes, une réfection de toiture ou une rénovation énergétique, vous pourrez ajuster votre offre en conséquence. Mais si le bien a été bien estimé en fonction des rénovations jugées nécessaires, la négociation sera plus difficile.

3. Éviter les mauvaises surprises techniques : Certaines pathologies du bâtiment peuvent engendrer des travaux lourds (humidité, électricité obsolète, charpente fragilisée…). Les détecter avant la signature permet de prendre une décision éclairée, ou d’exiger des réparations en amont.

4. Adapter le projet à vos besoins : En estimant les travaux, vous pouvez valider si le bien correspond réellement à votre projet : capacité à créer une chambre supplémentaire, à ouvrir une cuisine, à améliorer l’isolation…

Bon à savoir : côté vendeur, il n’y a pas de travaux obligatoires avant de mettre en vente. Toutefois, les diagnostics immobiliers sont obligatoires. Ils permettent aux acquéreurs de connaître les éventuelles rénovations à réaliser. 

Quels sont les types de travaux à estimer ?

Tous les travaux ne se valent pas en termes de coût, de technicité ou d’impact sur le bien. Voici les différents types de travaux pour mieux les anticiper et les budgétiser.

Travaux de rénovation légère (rafraîchissement)

Ce sont les interventions les plus simples et les moins coûteuses, souvent esthétiques ou liées au confort :

• Peinture des murs, plafonds, menuiseries
• Pose de revêtements de sol (carrelage, parquet, lino)
• Changement de cuisine ou de salle de bain sans modification importante
• Remplacement de radiateurs ou luminaires

 Ces travaux de rafraîchissement permettent de redonner un coup de neuf sans transformation majeure.

Travaux de rénovation partielle

Ils concernent des modifications un peu plus lourdes, sans toucher à la structure du bâti :

• Changement de fenêtres pour du double vitrage
• Mise aux normes de l’installation électrique
• Modification de cloisons ou réagencement de pièces
• Remplacement d’une chaudière ou d’un ballon d’eau chaude
• Isolation thermique des murs, combles ou planchers

Ces travaux ont notamment un impact sur la performance énergétique et la valeur du bien.

Travaux lourds ou de rénovation complète

Ils concernent la structure ou les équipements majeurs du bâtiment :

• Réfection complète de la toiture ou de la charpente
• Création ou modification importante de plomberie/électricité
• Ravalement de façade, drainage ou traitement de l’humidité
• Réhabilitation complète d’un bien vétuste ou insalubre

Ces chantiers nécessitent l’intervention de professionnels et souvent un permis de construire ou une autorisation préalable.

Quels sont les prix moyens des travaux ?

Estimer le coût des travaux permet de bâtir un plan de financement réaliste. Voici quelques ordres de grandeur à connaître (tarifs indicatifs, pouvant varier selon les matériaux, la région ou la complexité du chantier) :

Type de travaux	Prix moyen au m² (TTC)
Peinture mur/plafond	25 à 40 €
Pose de carrelage	30 à 80 €
Parquet (pose + fourniture)	50 à 150 €
Cuisine équipée (entrée de gamme)	2 000 à 6 000 €
Salle de bain complète	4 000 à 10 000 €
Changement de fenêtres (PVC double vitrage)	300 à 800 € / unité
Mise aux normes électricité	80 à 120 € / m²
Isolation thermique par l’intérieur	50 à 100 € / m²
Rénovation lourde (maison entière)	800 à 1 500 € / m²

Notre conseil : pour des travaux lourds, nous recommandons de faire appel à un maître d'œuvre ou à une entreprise générale du bâtiment. Ce professionnel pourra coordonner les différents corps de métier et vous apporter son expertise technique.

Comment faire estimer le prix des travaux ?

Faire estimer les travaux avant un achat immobilier permet d’éviter les mauvaises surprises financières. Voici différentes méthodes pour calculer le montant de ces travaux.

1. Faire une première estimation soi-même

Pour un premier aperçu, vous pouvez commencer par :

• Lister les éléments à rénover lors de la visite du bien ;
• Rechercher les prix moyens au m² par type de travaux ;
• Utiliser des simulateurs en ligne qui proposent des fourchettes de prix selon les pièces ou les postes (peinture, cuisine, électricité, etc.).

Cela ne remplace pas une expertise. Mais cela donne un ordre d’idée avant de faire votre offre de prix et aide à poser les bonnes questions.

2. Faire appel à des artisans ou entreprises du bâtiment

La méthode la plus fiable consiste à faire intervenir un ou plusieurs professionnels pour réaliser un devis détaillé, poste par poste. Vous pouvez :

• contacter des artisans locaux spécialisés (plombier, électricien, menuisier…) ; ou
• faire appel à une entreprise tous corps d’état ou un maître d’œuvre pour une estimation globale du projet.

L’idéal est de faire deux à trois devis pour comparer les prestations et les prix. Les artisans peuvent également vous alerter sur des points techniques invisibles à l’œil nu (humidité, vétusté de l’installation électrique…).

3. Solliciter un diagnostiqueur ou un expert en rénovation

Certains experts proposent un accompagnement à l’achat immobilier incluant :

• Visite technique du bien avec détection des défauts,
• Évaluation des travaux à prévoir à court/moyen terme,
• Estimation des coûts avec priorisation des postes.

C’est une solution intéressante si vous achetez un bien ancien ou que vous n’avez pas l’habitude des chantiers.

Vous n’avez pas le temps de faire estimer les travaux avant la signature du compromis ? Vous pouvez inclure une clause suspensive liée aux devis des travaux dans le compromis.

Focus : Rénovation de maison ou appartement à Pessac

Pessac séduit de nombreux acheteurs pour son cadre de vie équilibré, entre dynamisme urbain et ambiance résidentielle. Le marché immobilier y est actif, avec une forte demande pour les maisons anciennes à rénover ou les pavillons des années 60-70 nécessitant une remise au goût du jour.

Rénover un bien à Pessac peut représenter une excellente opportunité de valorisation, mais cela implique de bien anticiper les coûts, notamment en fonction du quartier (Alouette, Sardines, Toctoucau, Pape Clément…) et des règles d’urbanisme locales.

WIMMO vous accompagne dans votre projet d’achat immobilier sur la métropole de Bordeaux. Nous vous faisons bénéficier de notre carnet de spécialistes à Pessac : artisans de confiance, entreprises tous corps d’état, architectes ou maîtres d’œuvre.