Résiliation bail par le propriétaire : motifs, préavis et démarches

Vous souhaitez récupérer votre logement, le vendre ou mettre fin à une location ? La résiliation d'un bail par le propriétaire est encadrée par la loi ALUR. Plusieurs motifs permettent de donner congé aux locataires. Toutefois, des conditions et des délais doivent être respectés. Dans le cadre d'une gestion locative, découvrez dans quels cas un propriétaire peut résilier un bail, les préavis applicables et les démarches à suivre.

Un propriétaire peut-il résilier un bail de location ?

Oui, le propriétaire peut mettre fin au bail de son locataire, mais pas à tout moment. En principe, le congé doit être donné à l'échéance du contrat, pour un motif autorisé par la loi.

Peut-on résilier un bail avant son terme ?

Un propriétaire ne peut pas donner congé librement pendant la durée du bail. En cas de manquement du locataire, une résiliation anticipée peut toutefois être envisagée.

Elle peut notamment intervenir après l'application d'une clause résolutoire ou sur décision du juge.

Quelle différence entre location vide et meublée ?

Les règles varient selon le type de location :

• Location vide : le bail dure généralement trois ans, avec un préavis de six mois pour le propriétaire.
• Location meublée : le bail dure généralement un an, avec un préavis de trois mois.

Ces délais concernent le congé donné à l'échéance du contrat.

Quels sont les motifs de résiliation d'un bail par le propriétaire ?

Pour donner congé à son locataire à l'échéance du bail, le propriétaire doit justifier sa décision. La loi prévoit 3 motifs principaux.

1. Reprendre le logement pour y habiter : Le propriétaire peut récupérer son bien pour en faire sa résidence principale. Il peut également le reprendre pour loger certains proches autorisés par la loi. La reprise doit être réelle et justifiée.
2. Donner congé pour vendre le logement : Un propriétaire peut résilier le bail pour vendre son logement libre de toute occupation. En location vide, le locataire bénéficie généralement d'un droit de préemption.

Il reste aussi possible de vendre un logement occupé, sans résilier le contrat. Découvrez les conséquences d'un changement de propriétaire en cours de bail.

• Invoquer un motif légitime et sérieux : Certains manquements du locataire peuvent justifier un congé. C'est notamment le cas des retards répétés de paiement ou des troubles de voisinage.

En cas de loyers impayés, une procédure de résiliation anticipée peut également être engagée.

Quel préavis respecter pour résilier un bail en tant que propriétaire ?

Le préavis de résiliation d'un bail par le propriétaire dépend du type de location. Il doit être respecté pour que le congé soit valable.

Type de location	Préavis du propriétaire
Location vide	6 mois avant la fin du bail
Location meublée	3 mois avant la fin du bail

Le délai commence à la réception du congé par le locataire, et non à son envoi.

Si le préavis n'est pas respecté, le bail est en principe reconduit ou renouvelé. Le propriétaire devra attendre une nouvelle échéance pour donner congé.

Pour anticiper ces délais, consultez notre article sur le renouvellement du bail locatif.

Comment résilier un bail de location en tant que propriétaire ?

Pour résilier un bail de location, le propriétaire doit suivre une procédure précise. Une erreur dans les formalités peut remettre en cause la validité du congé.

Les étapes pour donner congé au locataire

1. Vérifier l'échéance du bail et s'assurer que le motif de résiliation est autorisé.
2. Rédiger une lettre de congé précisant le motif et les informations exigées par la loi.
3. Notifier le congé au locataire dans les délais légaux.
4. Organiser la sortie du logement, avec l'état des lieux et la restitution des clés.

Comment envoyer la lettre de résiliation du bail ?

Le congé peut être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

La lettre doit préciser le motif du congé. Selon la situation, des mentions et documents complémentaires sont obligatoires.

Après le départ, le propriétaire peut préparer une nouvelle location. Retrouvez les démarches liées au changement de locataire.

Que faire si le locataire refuse de quitter le logement ?

Un locataire peut contester le congé donné par son propriétaire. Il peut notamment remettre en cause le motif invoqué ou le respect du préavis.

Si le locataire reste dans le logement après l'échéance du bail, le propriétaire ne peut pas procéder lui-même à son expulsion.

Il doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire examiner la situation. Si le congé est valable, le tribunal peut ordonner l'expulsion.

L'exécution de cette décision relève d'un commissaire de justice, dans le respect des procédures légales.

Le propriétaire ne peut ni changer les serrures ni couper les équipements pour contraindre le locataire à partir.

Quelles protections peuvent empêcher le congé du propriétaire ?

La loi prévoit des protections pour certains locataires. Elles peuvent limiter la possibilité de résilier un bail à son échéance.

C'est notamment le cas des locataires de plus de 65 ans disposant de ressources modestes. Sous certaines conditions, le propriétaire doit leur proposer un relogement adapté.

Cette protection connaît toutefois des exceptions, notamment selon l'âge ou les ressources du bailleur.

D'autres restrictions peuvent s'appliquer après l'achat d'un logement occupé. Elles concernent notamment les délais pour donner congé en vue d'une vente ou d'une reprise.

Avant d'engager une résiliation, le propriétaire doit donc vérifier la situation du locataire et les règles applicables au logement.

Résiliation d'un bail : comment WIMMO accompagne les propriétaires ?

La résiliation d'un bail par le propriétaire nécessite de respecter plusieurs obligations. Motif du congé, préavis, notification : chaque étape doit être anticipée.

À Bordeaux et dans sa métropole, WIMMO accompagne les propriétaires dans la gestion de leurs biens locatifs.

Notre équipe vous aide à suivre les échéances du contrat et à préparer les démarches liées au départ du locataire. Elle vous accompagne également dans la remise en location du logement.

Confier votre bien à WIMMO, c'est bénéficier d'un interlocuteur pour vos démarches locatives.

Découvrez notre service de gestion locative à Bordeaux et contactez notre équipe pour échanger sur votre situation.

Chez WIMMO, nous avons eu une demande récente d’une résiliation anticipée d’un bail d’habitation sur  une maison située sur la commune du Bouscat près de Bordeaux. En effet, le propriétaire ayant des problèmes familiaux, il a voulu résilier le bail avant la période de 3 ans. Nous avons donc dû négocier un départ avec le locataire en proposant une relocation dans un autre logement et la prise en charge de frais de déménagement.

FAQ : résiliation d'un bail par le propriétaire

Un propriétaire peut-il résilier un bail pour vendre son logement ?

Oui, un propriétaire peut donner congé à son locataire pour vendre son logement. Le congé doit respecter l'échéance du bail et le préavis légal. Celui-ci est de six mois en location vide et de trois mois en location meublée classique. En location vide, le locataire bénéficie généralement d'un droit de préemption. Le propriétaire peut aussi vendre son bien occupé, sans résilier le bail.

Peut-on donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?

Oui, mais certains locataires de plus de 65 ans bénéficient d'une protection légale. Si leurs ressources sont inférieures aux plafonds fixés, le propriétaire doit généralement proposer un relogement adapté. Cette obligation connaît des exceptions, notamment selon l'âge ou les ressources du bailleur. La situation doit être appréciée à la date prévue par la loi.

Le propriétaire peut-il résilier un bail pour faire des travaux ?

Des travaux ne permettent pas automatiquement au propriétaire de résilier un bail. Certains projets peuvent toutefois constituer un motif légitime et sérieux, notamment lorsqu'ils nécessitent la libération du logement. Le propriétaire doit justifier la nature et l'importance des travaux. Le congé doit être délivré à l'échéance du bail, dans les délais légaux. En cas de contestation, le juge peut apprécier la validité du motif.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne respecte pas le préavis ?

Si le propriétaire ne respecte pas le délai de préavis, son congé est en principe invalide. Le bail est alors reconduit ou renouvelé selon les règles applicables. Le propriétaire devra attendre une nouvelle échéance pour donner congé. Pour éviter cette situation, il doit anticiper l'envoi et s'assurer de la réception du congé par le locataire dans les délais.