Congé pour vente d’un bien loué : étapes et délais

En France, un propriétaire d'un logement peut vendre un bien occupé par un locataire. Mais vous pouvez également décider de mettre fin au bail d'habitation afin de vendre le bien vide et sans occupants. Bien souvent (à l’exception des studios), il est plus intéressant de vendre libre afin d’éviter une décote de l’ordre de 5 à 15 %. Ainsi, vous devez lancer une procédure de congé pour vente auprès de votre locataire. Le congé doit être délivré dans le respect du terme du contrat de location et du préavis de six mois. Les étapes de résiliation du bail sont encadrées par la loi ALUR. Cela implique des délais et un formalisme précis. Nos spécialistes en gestion locative vous explique comment donner congé au locataire en toute légalité et éviter tout litige.

Qu'est-ce que le congé pour vente ?

Le congé pour vendre est une procédure légale autorisant un propriétaire de résilier le bail de location afin de vendre le logement. Il s’agit d’un congé délivré par le bailleur dans un délai précis, et pour un motif légitime : la vente d’un logement vide. Cette procédure doit respecter certaines formalités légales et certains délais. Cette résiliation du contrat doit intervenir à l’échéance du bail et respecter un préavis de avant cette date d’échéance.

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption,. La notification équivaut à une offre de vente.

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien locatif, il a deux possibilités :

• Vendre un bien loué, avec le locataire en place : dans ce cas, le bail en cours continue. Le bailleur n’a pas l’obligation de prévenir et délivrer un congé. Ce choix peut entraîner une décote du prix de vente.
• Vendre un bien inhabité : c’est dans ce contexte que s’inscrit le congé pour vente. Le bailleur doit notifier son locataire de son intention de vendre le bien qu’il loue. Le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien selon les conditions de la lettre de congé. Le congé équivaut à une offre de vente. S’il n’est pas intéressé, ce préavis lui permet ainsi de s’organiser pour trouver un nouveau logement et déménager.

Exception, le cas des locataires protégés

Dans certains contextes, il n'est pas autorisé de donner congé à son locataire en vue d'une vente. C'est notamment le cas pour les locataires protégés qui sont ceux âgés de plus de 65 ans à la fin du bail et qui disposent de revenus modestes.

Toutefois, la loi permet de reprendre le logement sous certaines conditions :

• proposer une solution de relogement adapté et décent, tenant compte des ressources annuelles ; ou
• si le propriétaire lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus inférieurs aux mêmes seuils.

Notification du congé pour vente au locataire

Quand un propriétaire-bailleur a pour projet de vendre un bien loué, la première consiste donc à en informer son locataire. Vous devez transmettre une lettre de congé pour vente en respectant les mentions obligatoires et les délais.

Lettre de congé pour vente

Pour être valable, la lettre de congé doit mentionner les informations suivantes :

• Motif du congé pour vente
• Prix et conditions de vente du bien loué ainsi que des éventuelles annexes louées (boxe, cave...)
• Description précise du bien et de ses éventuelles annexes
• Énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 rappelant les conditions de l'offre de vente au locataire
• Annexe comprenant la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Moyens de notification du congé pour vente

Nous vous conseillons de transmettre la lettre de congé par huissier, évitant ainsi toute contestation.

La lettre recommandée avec accusé de réception est possible mais facilement contestable. Vous pouvez également lui transmettre en main propre contre émargement ou récépissé signé (moins cher et incontestable).

Sachez que vous devez adresser ce courrier à chacun des titulaires figurant sur le bail.

Délai de préavis du locataire en cas de vente

Le délai de préavis du congé pour vente varie en fonction du type de location :

• Location en bail vide : délai de préavis de 6 mois.
• Location en bail meublé : délai de préavis de 3 mois.

Recours possible du locataire

Le locataire dispose de 2 mois pour répondre à la lettre de congés pour vendre. Pendant ce délai, le propriétaire ne peut pas mettre en vente le bien.

Droit de préemption du locataire

Le locataire dispose d'un droit de préemption sur le bien immobilier mis en vente (sauf dans le cadre d’une location meublée). Ce droit lui permet de se porter acquéreur du bien en priorité sur tout autre acquéreur. Le locataire doit manifester son intention d'acheter dans un délai de deux mois à compter de la réception du préavis. Il doit également respecter les conditions et les modalités prévues par la loi et par le bail en vigueur.

Départ du locataire

Le locataire peut décider de ne pas acquérir le logement. Il peut envoyer un courrier au propriétaire ou tout simplement ne pas répondre la proposition d’achat dans le délai prévu. Il quittera les lieux à la date de fin du contrat de location ou avant s’il le souhaite. Le locataire peut donc vous dire le 5 mars qu’il part le 8 mars et ainsi ne payer que jusqu’au 8 mars.

Contestation du congé pour vente

Le locataire peut contester le congé pour vente s'il estime que celui-ci ne respecte pas les conditions légales en vigueur. Il peut refuser le congé pour vente si les mentions obligatoires sont manquantes ou erronées. Le locataire peut également remettre en cause la réelle intention du propriétaire de vendre son logement. Il doit apporter des preuves tangibles pour prouver la nullité du congé pour vente.

Il doit faire valoir ses motifs de contestation auprès du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, nous conseillons au locataire de se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier pour défendre ses intérêts et droits.

Nos conseils pour réussir la vente d’un bien en location

Vous avez pris la décision de vendre votre bien locatif et de lancer la procédure de congé pour vente. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un agent immobilier pour vous guider lors des différentes étapes.

Avant toute procédure, nous vous recommandons de communiquer de façon transparente avec votre locataire. Expliquez-lui votre intention de vendre le bien et les différentes étapes du processus. Cela permet d'éviter les malentendus et de maintenir une relation de confiance.

Le prix de vente proposé au locataire doit se baser sur l'évaluation du marché immobilier actuel pour des biens similaires et dans la même zone. Ce prix doit être juste, réaliste et reflété la valeur marchande du bien. Par ailleurs, il doit être identique à celui qui sera présenté à des acquéreurs externes.

Lors des visites, mettez en avant les points forts de votre bien. Assurez-vous qu'il soit propre et bien rangé. Pour cela, proposez des plages horaires de visite flexibles qui conviennent à la fois au locataire et aux potentiels acheteurs.