Loi sur le chauffage en location : quelles sont les obligations ?

Louer un appartement ne se résume plus à fournir quatre murs et un toit. La performance énergétique est devenue un critère de décence à part entière. La loi sur le chauffage en location protège les occupants. Elle impose aussi aux bailleurs une vigilance sur l'entretien et la performance des équipements. Nos gestionnaires WIMMO décryptent pour vous les règles pour passer l'hiver sereinement, tout en restant en parfaite conformité.

Chauffage avec une température minimale : un critère de décence

Si vous aviez un doute sur la question : oui, le chauffage est obligatoire dans un logement en location. La loi impose que tout logement mis en location soit décent. Cette mesure implique notamment que les installations de chauffage soient en état de fonctionnement et permettent de maintenir une température adéquate.

Installations de chauffage en bon état de fonctionnement

Pour qu'un logement soit mis en location, il doit répondre à des critères de décence précis :

• Un chauffage fonctionnel : L'installation doit permettre de chauffer le logement de façon normale, sans risque pour la sécurité ou la santé des occupants. En cas de panne, le propriétaire doit intervenir rapidement pour effectuer les réparations. 
• Conformité et sécurité : Le propriétaire doit fournir des équipements (chaudière, radiateurs, conduits) aux normes. Dans le cas d’une chaudière individuelle, l’entretien annuel est à la charge du locataire (sauf si le bail prévoit le contraire).
• Performance : La loi n'exige pas forcément un chauffage central. Mais le système en place doit être suffisant pour couvrir les besoins de toute la surface habitable.

Seuil de température

Le système de chauffage doit permettre d'atteindre une température minimale de 18°C au centre de chaque pièce. Si, malgré un fonctionnement normal, cette température ne peut être atteinte, le logement est jugé non décent.

Le droit du locataire : En cas de manquement, le locataire peut exiger une mise en conformité du système de chauffage ou une isolation renforcée. Il peut également prétendre à une réduction de loyer ou à des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Mais il ne peut décider d’arrêter de payer son loyer de sa propre initiative.

Période de chauffe

Contrairement aux idées reçues, aucune date légale nationale n'impose le déclenchement du chauffage. Cependant, l'usage (et souvent les règlements de copropriété) fixe généralement cette période de mi-octobre à mi-avril.

Qui paie les réparations du chauffage ?

La loi encadre aussi cette répartition des frais de chauffage entre le propriétaire et le locataire. La règle à retenir : le bailleur assure le « contenant » (l'équipement) et le locataire assure « l’usage » (l'entretien).

À la charge du propriétaire : le gros entretien et le remplacement

Le propriétaire-bailleur est responsable de la pérennité de l'installation. Il doit prendre à sa charge :

• Le remplacement de l’équipement : si la chaudière ou les radiateurs sont vétustes ou hors d'usage, leur remplacement intégral est à la charge du bailleur.
• Les grosses réparations : cela inclut le corps de chauffe, la pompe de circulation ou toute pièce majeure dont la défaillance ne s’avère pas due à un manque d'entretien.
• L’amélioration de la performance : par exemple, l'installation d'un thermostat programmable ou de robinets thermostatiques pour améliorer le DPE.

À la charge du locataire : l'entretien courant et les menues réparations

Le locataire doit veiller au bon fonctionnement de son chauffage :

• L’entretien annuel de chaudière : cette obligation légale pour les chaudières individuelles (gaz, fioul, bois) impose le locataire de faire appel à un professionnel et de conserver l'attestation d'entretien.
• Les réparations légères, comme le remplacement de petites pièces d'usure (joints, vis, boutons de réglage) ou le purgeage des radiateurs.
• Le paiement des factures d’énergie liées à l'utilisation du chauffage.

Le cas du chauffage collectif

Concernant le chauffage en copropriété, les règles diffèrent légèrement. Les frais sont généralement intégrés dans les charges récupérables :

• Les charges de combustible, réparties selon les tantièmes ou, de plus en plus souvent, par l'individualisation des frais de chauffage (compteurs de calories).
• Les frais d'entretien collectif : Le contrat de maintenance de la chaufferie de l'immeuble est en partie répercuté sur le locataire.

Passoires thermiques : les interdictions de louer

Le calendrier de la Loi Climat et Résilience transforme les règles pour le marché locatif. On parle de « passoire thermique » (logement classé F ou G au DPE) qui a un coût énergétique important pour les occupants.

L’interdiction progressive de louer

La décence d'un logement devient désormais liée à sa performance énergétique. Si le seuil de consommation n'est pas respecté, le bien devient impropre à la location :

• Depuis 2025 : Les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail.
• Dès 2028 : Cette interdiction s'étendra aux logements classés F.
• Dès 2034 : Ce sera au tour de la classe E.

Le gel des loyers pour les étiquettes F et G

Pour un bail en cours, l'interdiction de louer ne s'applique pas encore. Mais la loi astreint à un gel des loyers immédiat. Pour tout logement classé F ou G, il devient strictement interdit d'augmenter le loyer, que ce soit lors de la révision annuelle, d'un renouvellement de contrat ou d'un changement de locataire.

L’audit énergétique : l'étape indispensable

Pour sortir du statut de passoire thermique, le simple DPE ne suffit plus. L'audit énergétique devient nécessaire :

• Il propose des scénarios de travaux précis pour atteindre une classe performante (A, B ou C).
• Il chiffre les économies d'énergie attendues et le coût des investissements.
• Il permet de solliciter des aides de l'État comme MaPrimeRénov'.

Chauffage collectif : quelles règles ?

En copropriété, le chauffage ne dépend pas d'une décision individuelle mais d'une gestion partagée. Ce mode de fonctionnement obéit à des règles de vie commune et à des obligations de modernisation.

La date de mise en route

Contrairement aux idées reçues, il n'existe pas de date légale imposée par l'État.

• Le rôle du syndic : C'est le conseil syndical et le syndic qui décident des dates de mise en service et d'arrêt (généralement du 15 octobre au 15 avril).
• La souplesse : En cas de froid précoce ou persistant, le syndic peut décider d'avancer ou de prolonger la chauffe si le contrat avec le chauffagiste le permet.

L'individualisation des frais de chauffage (IFC)

Pour encourager les économies d'énergie, la loi impose aux copropriétés de mesurer la consommation réelle de chaque logement.

• Les compteurs de calories : Ils sont installés sur chaque radiateur ou à l'entrée du logement.
• La répartition : Une part des frais reste commune (30 % pour les pertes de chaleur et l'entretien), mais la majeure partie (70 %) est facturée selon votre consommation réelle. C'est un système plus juste : vous ne payez que ce que vous consommez vraiment.

L'entretien de la chaufferie collective

L'entretien de la chaudière collective est une obligation du syndic. Les frais sont inclus dans les charges de copropriété payées par le propriétaire. Une partie de ces frais est « récupérable ». Le bailleur peut donc les intégrer dans les charges locatives mensuelles dues par le locataire.

FAQ : Vos questions sur la loi sur le chauffage en location

Peut-on suspendre le paiement de son loyer en cas de défaut de chauffage ?

Non, c’est illégal. Arrêter de payer le loyer ou même les charges locatives, de sa propre initiative, peut se retourner contre le locataire. Cela enclenche une situation d'impayé et expose à une procédure d'expulsion. Seul un juge peut autoriser la consignation des loyers ou une réduction de leur montant. En cas de litige, la procédure est d'envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, puis de saisir la Commission Départementale de Conciliation ou le Tribunal Judiciaire.

L'obligation de chauffage s'étend-elle à l'eau chaude sanitaire ?

Oui ! Le décret sur le logement décent impose une installation permettant la production d'eau chaude sanitaire. Une panne de chauffe-eau ou de ballon d'eau chaude est traitée par la loi avec la même rigueur qu'une panne de chauffage. Le propriétaire doit intervenir rapidement pour rétablir le service. Si le matériel est vétuste, son remplacement intégral est à la charge exclusive du bailleur.

Le locataire peut-il installer un nouveau radiateur et déduire le prix du loyer ?

C’est déconseillé. Vous ne pouvez pas engager de travaux importants ou remplacer des équipements sans l'accord écrit de votre propriétaire, et encore moins déduire ces frais de votre loyer de votre propre chef. Si vous souhaitez moderniser le système, discutez-en avec votre gestionnaire WIMMO. Dans certains cas, un accord peut être trouvé pour une exécution des travaux par le locataire avec une compensation (loyers offerts), mais cela doit faire l'objet d'un avenant écrit au bail.

Le locataire peut-il être remboursé pour l'achat d'un chauffage d'appoint ?

Oui, sous conditions. Si une panne prolongée oblige à acheter des radiateurs électriques pour rendre le logement vivable, le locataire peut demander le remboursement au propriétaire à titre de dommages et intérêts. Pour cela, il doit prouver qu’il alerté le bailleur dès le début de la panne (e-mail, courrier) et conserver toutes les factures d'achat ainsi que le surplus de consommation électrique constaté.