calcul du loyer en loi PINEL ou DUFLOT

Publié le 16/05/2019

Vous allez ou souhaitez acquérir un logement neuf soumis au dispositif LOI PINEL  ? Ou vous souhaitez simplement vérifier votre calcul ?

Et vous ne savez pas calculer précisément le plafond de loyer ?

WIMMO va vous guider pas à pas pour vous éviter toute erreur.

D'abord, en vous aidant à calculer la surface pondérée et vous éviter de tomber dans les pièges comme la "fameuse terrasse attique" comptée en balcon.

Puis, nous vous indiquerons la méthode de calcul consistant à multiplier par le plafond afférent à la zone d'habitation.

Nous évoquerons également le cas des parkings ou garages qui peuvent se louer à part.


ETAPE 1: CALCUL DE LA SURFACE PONDEREE

L'administration fiscale ne parle pas de surface habitable mais de surface pondérée.

Il s'agit de la surface habitable ( article R 111-2 du code de la construction)  augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m².

Tout d'abord, munissez du plan définitif du logement.

Si votre logement dispose d'une annexe comme une loggia, un balcon, une cave, une véranda, un cellier, un atelier, une remise, un séchoir, un sous-sol, un grenier ou des combles (dont la hauteur est au moins de 1.80m) alors vous pouvez rajouter à la surface habitable une partie de votre annexe.

Pour cela, vous prenez la surface de votre annexe et vous la divisez par deux.

Puis, dans la limite de 8m², vous l'ajoutez à votre surface habitable.

exemple 1: un appartement de 50 m² avec un balcon de 6 m² aura une surface pondérée de 53 m²

exemple 2: une appartement de 50 m² avec une loggia de 20 m² aura une surface pondéré de 58 m² ( car limitée à 8 m²)

exemple 3: un appartement de 50 m² avec un balcon de 6 m² et une cave de 3 m² aura une surface pondérée de 54.50 m² (50+3+1,50)

exemple 4: un appartement de 50 m² avec un balcon de 10 m² et une cave de 12 m² aura une surface pondérée de 58 m² (car limitée à 8m²)


Particularité des terrases

Pour reprendre le texte législatif: "....dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré doivent être situées en totalité sur le toit d'un logement ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d'un logement dont le locataire à la jouissance exclusive, pour être au nombre des annexes dont la surface est retenue pour la détermination des plafonds de loyers applicables"

La notion de terrasse est importante car une terrasse n'a pas forcément les mêmes avantages pour notre calcul qu'un balcon ou une loggia.

Un balcon est un élèment qui sort du bâtiment, la loggia est dans le bâtiment. Loggia ou balcon ne pose pas de souci particulier de compréhension mais la terrasse est plus complexe.

La surface des terrasses sur simple dalle, c'est-à-dire sans ouvrage en dessous, comme un parking, n'est pas prise en compte.

La terrasse au rdc constuite directement sur la terre ne peut pas non plus être comptée.

La terrasse constuire au rdc ou en étage au dessus d'un parking  est comptée mais dans la limité de 9 m².

La terrasse en attique, c'est-à-dire décalé par rapport au voisin  du dessous n'est comptée que dans la limité de 9m²

exemple: la terrasse d'une maison individuelle sans sous-sol ne sera pas comptée.

Si le logement a un sous-sol et que le terrasse est au-dessus le sous-sol, alors on la compte mais dans la limité de 9 m².

Pour un appartement acheté sur plan, il est donc primordial de savoir:

- s'il est au rez-de-chausée et ce qui se trouve dessous

- s'i la terrasse est en attique ou en gradins

Les plans de masse des niveaux inférieurs sont donc indispensable au moment de signer.

Résidence avec balcons

Résidence avec balcons: si le balcon mesure 3 m2, on rajoute 1,50 m2 à la surface habitable du logement


Ici, le dernier étage est en attique donc les terrasses sur ce niveau sont comptabilisées pour 9 m2 maximum. Si la terrasse mesure 25 m², nous ne prenons que 9 m2 donc on rajoute 4,5 m2 à la surface habitable.

Les appartement au premier étage ont des balcons donc si le balcon mesure 10 m2, nous rajoutons 5m2 à la surface habitable.

Si le balcon mesure 20 m2, nous rajoutons 8 m2. 


Ici, nous avons l'exemple de terrasse au premier étage construit directement sur les parkings, et en attique sur le premier et dernier étage  car la construction est en gradin.en gradin.

Nous sommes donc dans le cas, où la terrasse est limitée à 9 m2


Ici, les appartements en RDC ne sont ni des balcons, ni des loggias, il s'agit de terrasses.

Si la terrasse est constuite sur un ouvrage enterré (comme un parking ou une cave) alors nous serons limité à 9 m2.

Si rien n'est construit dessous, la terrasse ne sera pas prise en compte.


Vous aurez donc compris que la logique fiscale veut qu'un logement avec une loggia de 10 m2 se loue donc plus cher que le même logement du dessus avec une terrasse en attique de 40 m2.

Le texte qui définie la surface pondérée d'un logement date de la loi SCELLIER et est resté identique pour les lois suivantes telles DUFLOT et PINEL.


Le cas de parkings et garages

Le pakring ne peut pas être rajouté à la surface habitable de son logement mais un garage peut, en partie, être compté s'il est attenant au logement (cas surtout des maisons) et supérieur à 12 m2. On imagine ici que le législateur a supposé qu'au delà de 12 m2, un garage pouvait etre considéré comme une surface annexe.

Donc si votre maison mesure 100 m2 et que le garage mesure 25 M2, la surface pondérée est de 100 + (25-12=13/2=6.50+100=106,50)

Si le garage avait mesuré 30 m2, on aurions 108 m2 car limité à 8 m².


ETAPE 2: CALCUL DU LOYER

Maintenant que nous savons calculer la surface pondérée du logement, il s'agit maintenant de faire le calcul.

((19/Surface pondérée)+0.7)*plafond loyer de la zone*surface pondérée

Pour faire simple:

- 19 divisé par la surface pondérée

- on arrondie ce résultat à deux décimales

- on multiplie ensuite par le plafond de loyer qui dépend de la zone

A bordeaux Métropole, soit en zone B1, le plafond est à ce jour de 10,28 €/m²

(vous trouverez plus bas dans l'article, les communes en Gironde éligibles à la loi Pinel)

puis on multiplie par la surface pondérée

Supposons dans notre exemple que le logement est à Pessac (33600) donc en zone B1

et si votre logement a une surface pondérée de 53 m2

alors:

(19/53)+0.7= 1.05849

on arrondie à 1.06

1.06 * 10.28*53= 577.53 €

on remarquera par ce calcul que plus logement est grand est plus le loyer au m2 est faible. 


Et si nous louons le parking à part, nous pourrions louer plus cher ?

Il est vrai que louer le parking à un autre locataire est une idée.

l'avantage: vous aurez plus de loyers

mais cela suppose certaines contraintes qu'il faut connaître:

- avoir deux locataires nécessite deux recherches, deux baux, deux loyers

- aucune assurance loyers impayés sur le parking

- cela suppose également qu'il faut de la demande pour louer votre parking car si tous les résidents ont déjà une place et que le quartier facilite le stationnement, vous risquez d'avoir quelques difficultés pour trouver preneur

- plus de difficultés pour louer le logement car votre locataire n'aura pas de stationnement,  et aussi peut-être, un locataire qui restera moins longtemps donc plus de turn over.

- perte de la réduction fiscale sur la valeur du parking

- plus de loyers générent aussi plus d'impot sur le revenu et de prevelements sociaux

Notre dernier calcul dans ce sens pour un client de l'agence WIMMO propriétaire d'un T3 à Mérignac fait apparaitre un revenu supplémentaire, après paiement de l'impot, de 3 € par mois.


Refaire le calcul à chaque changement de locataire

Vous devrez refaire ce calcul à chaque départ de locataire car le prix du m2 dans la zone va évoluer et il n'est pas indexé sur l'IRL (cela aurait été trop simple)


Quel risque en cas d'erreur ?

En louant au dessus du plafond de loyer ou en lounat à des locataires dont les revenus dépassent le plafond de ressources, vous risquez la requalification de votre avantage fiscal et donc de devoir rembourser à l'administration vos réductions d'impôts accordées et à venir..


Wimmo, spécialiste en gestion locative à Bordeaux-Pessac, reste à disposition des particuliers et professionnels pour les aider à calculer les loyers sur le département de la Gironde.


Questions-réponses

Laurent B.: Je viens d'acheter un T3  sur plan en copropriété à  Bordeaux, celui-ci a un balcon  de 6,70 m2 mais aussi une cave en sous sol de 10 m2, pouvez vous me dire quelle surface je dois prendre en compte pour le calcul loi PINEL?

Bonjour Laurent, s'il s'agit bien d'un balcon, vous avez au total 16,70 m2 d'annexes la surface pondérée à rajouter est de 8m²  car limitée.

Mon logement  à Bruges est loué depuis 4 ans et je me suis rendu compte que j'avais fait une erreur dans le calcul de loyer PINEL , que dois je faire ?

Vous pouvez vous rapporcher de l'administration fiscale en expliquant votre erreur, mais vous pouvez aussi rédiger un avenant à votre bail, baisser le loyer de votre locataire et rembourser ce dernier du trop perçu. Vous pouvez aussi confier la gestion de votre logement à WIMMO qui se chargera de procéder à un audit technique, juridique, fiscal et se procédera ensuite à toutes les formalités nécessaires.


Témoignages de clients WIMMO

Damien K. : Rien à dire, c'est parfait.

Sandrine et Khalid F: Etat des lieux, choix minutieux des locataire, informations et réponses rapides à nos questions. Wimmo est un gestionnaire sérieux.

Céline et Laurent S: J'aime beaucoup l'approche de Wimmo avec les clients. Toute l'équipe est sympa et bienveillante. On se sent tout de suite à l'aise, contrairement à mon ancienne agence qui était trop grosse pour bien faire son travail. 


Voir les autres témoignages des clients WIMMO

http://www.agence-wimmo.fr/temoignages/bailleur


Comprendre la copropriété en 5 minutes

https://www.agence-wimmo.fr/actualites/comprendre-la-copropriete-en-5-minutes


Confier la gestion de mon bien à Wimmo, comment ça marche?

https://www.agence-wimmo.fr/faire-gerer


Communes éligibles Loi PINEL (zone B1 en Gironde 33):

Ambarès-et-Lagrave, Arcachon, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Audenge, Bassens, Baurech, Bègles, Biganos, Blanquefort, Bonnetan, Bordeaux, Bouliac, Le Bouscat, Bruges, Cadarsac, Cadaujac, Cambes, Camblanes-et-Meynac, Canéjan, Carbon-Blanc, Carignan-de-Bordeaux, Cénac, Cenon, Cestas, Eysines, Fargues-Saint-Hilaire, Floirac, Gradignan, Gujan-Mestras, Le Haillan, Izon, Langoiran, Latresne, Léognan, Lestiac-sur-Garonne, Lignan-de-Bordeaux, Lormont, Martignas-sur-Jalle, Martillac, Mérignac, Montussan, Nérigean, Paillet, Parempuyre, Pessac, Le Pian-Médoc, Pompignac, Quinsac, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Caprais-de-Bordeaux, Sainte-Eulalie, Saint-Jean-d'Illac, Saint-Loubès, Saint-Médard-d'Eyrans, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Quentin-de-Baron, Saint-Sulpice-et-Cameyrac, Saint-Vincent-de-Paul, Sallebœuf, Tabanac, Le Taillan-Médoc, Talence, Le Teich, La Teste-de-Buch, Le Tourne, Tresses, Vayres, Villenave-d'Ornon, Yvrac

Communes éligibles Loi PINEL (zone B2 en Gironde 33):

Andernos-les-Bains, Arès, Lège-Cap-Ferret, Saint-André-de-Cubzac, Marcheprime

Article rédigé par Christophe PASCAL le 16 mai 2019

SPECIALISTE GESTION LOCATIVE

BORDEAUX METROPOLE

05 56 50 90 30

contact@agence-wimmo.com


Présents sur

Talence, Pessac, Bordeaux, Mérignac, La Teste de Buch, Gujan-Mestras, Gradignan, Bêgles, Le Bouscat, Le Taillan, Le Haillan, Eysines, Cenon, Lormont, Floirac, Cestas, Saint-Jean d'Illac, Martignas, Parempuyre, Bruges, Villenave d'Ornon, Libourne

Agence immobilière Gestion location de logements neufs et anciens, appartement, maison, loi Scellier, Duflot, Pinel, déficit foncier