Plus-value immobilière : calcul, taxe et exonérations

Lorsqu’un particulier revend un bien immobilier, il espère souvent une plus-value immobilière, c’est-à-dire un bénéfice correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien.
Cependant, cette plus-value n’est pas toujours exonérée. Dans certains cas, elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Alors WIMMO vous dit tout sur les règles fiscales applicables, les cas d’exonération et les stratégies d’optimisation.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Commençons par une définition de la plus-value immobilière. Elle correspond au gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel le propriétaire l'a acheté. Elle se calcule en soustrayant le prix d’acquisition (ou d’achat) du prix de cession (ou de vente).

Autrement dit, la plus-value immobilière représente un bénéfice patrimonial.

Prenons un exemple concret :
Vous achetez une maison à Pessac à 400 000 € et le revendez 480 000 € quelques années plus tard.
La plus-value brute est donc de 80 000 €.

Mais attention, la plus-value imposable correspond rarement à ce montant. On parle de montant d’acquisition corrigé car il peut être majoré par différents éléments :

• les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire, etc.) ;
• les travaux réalisés dans le logement qui augmentent la valeur du bien (extension, rénovation, amélioration) ;
• certains abattements fiscaux liés à la durée de détention du bien.

Quelles sont les ventes concernées par la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière concerne la majorité des ventes réalisées en dehors de la résidence principale.
Elle s’applique dès lors qu’un bien est revendu plus cher qu’il n’a été acheté. Pour un bien vendu à perte (prix de vente inférieur au prix d’achat), on parle de moins-value.

Voici les ventes immobilières concernées par la plus-value :

• Les résidences secondaires : maisons ou appartements non occupés à titre de résidence principale.
• Les biens locatifs : logements mis en location (nus ou meublés) par des particuliers.
• Les terrains : qu’ils soient à bâtir ou non, leur revente peut générer une plus-value imposable.
• Les dépendances (garage, cave, jardin…) vendues séparément de la résidence principale.
• Les parts de SCI (société civile immobilière) détenant un bien immobilier, lors de leur cession.

Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ?

La législation fiscale prévoit plusieurs cas d’exonération, totales ou partielles. Ils dépendent de la situation du vendeur, de la nature du bien ou encore de la durée de détention.

La résidence principale

C’est le cas le plus fréquent. La vente de la résidence principale du vendeur est exonérée d’impôt sur la plus-value, sans condition de durée de détention. L’exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires (garage, jardin attenant…). Malgré tout, un délai minimum de 8 mois reste conseillé.

Détention au-delà de 30 ans

Quand vous détenez votre bien au-delà de 30 ans, vous bénéficiez du exonération totale.

Le prix de vente inférieur à 15 000 €

Les ventes dont le prix de cession ne dépasse pas 15 000 € sont exonérées, qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’une quote-part dans un bien détenu à plusieurs.

Les cessions réalisées par certains vendeurs

Les ventes peuvent bénéficier d’exonérations pour certains vendeurs :

• les retraités ou invalides à faibles revenus ne payant pas l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ;
• les vendeurs non-résidents cédant leur ancien logement principal en France (sous conditions) ;
• les vendeurs réinvestissant dans une résidence principale après la cession d’un logement locatif (exonération partielle ou totale selon les cas).

Autres situations particulières

• Vente d’un bien exproprié pour cause d’utilité publique, si le propriétaire réinvestit son indemnité dans un nouveau projet immobilier.
• Vente du logement occupé par un locataire âgé ou modeste, sous conditions de ressources et de durée de location.

En pratique, une simulation préalable de la plus-value (par le notaire ou un expert) permet de déterminer précisément les montants imposables et les éventuelles exonérations applicables.

Comment calculer le montant de la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, en tenant compte de certains frais et abattements.

Calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition (corrigé)

Le prix de vente correspond au montant indiqué dans l’acte de cession, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, etc.).

Le prix d’acquisition corrigé comprend :

• le prix d’achat initial du bien ;
• les frais d’acquisition (forfait de 7,5 % si vous n’avez pas les justificatifs réels) ;
• et les travaux réalisés par une entreprise (forfait de 15 % pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, même sans facture).

Un changement notable, à la suite du vote de loi de finances 2026, touche les investisseurs en meublé. Le montant des amortissements déduits fiscalement vient diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Application des abattements pour durée de détention

À partir de la 6ᵉ année, des abattements progressifs s’appliquent sur la plus-value brute.
Ils diffèrent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :

Le notaire effectue ces calculs lors de la vente et prélève directement la taxe due.

Quelle est la taxe sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière imposable est soumise à deux niveaux de taxation : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Son imposition dépend du type de bien concerné, de la durée de détention et du statut fiscal du vendeur (particulier, SCI, professionnel…).

Le taux global d’imposition

• Impôt sur le revenu (IR) : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %

Soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value imposable (après abattements).

La Loi de Finances pour 2026 a confirmé ces taux d'imposition. Notez toutefois qu'une réforme majeure impacte désormais les loueurs en meublé (LMNP) : les amortissements peuvent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value, rendant la fiscalité à la revente plus stricte qu'auparavant.

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Autre point de vigilance pour 2026 : Des discussions parlementaires ont eu lieu pour instaurer une durée minimale d'occupation (souvent évoquée à 5 ans) pour limiter la spéculation, mais à ce jour, l'exonération reste acquise dès lors que l'occupation est réelle.

La surtaxe sur les plus-values importantes

Une surtaxe s’applique sur les plus-values supérieures à 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %.
Cette surtaxe se calcule selon un barème précis et s’ajoute à la taxation classique.

Qui paie et quand ?

Le notaire va prélever automatiquement la taxe sur la plus-value immobilière au moment de la vente. Il déclare et verse la somme à l’administration fiscale, ce qui évite toute démarche supplémentaire du vendeur.