Comment fixer un loyer juste ?

Prêt à mettre en location votre bien ! Reste à définir le loyer mensuel mais vous ne savez pas comment définir votre location à sa juste valeur. Un loyer trop élevé risque de décourager les candidats et d’allonger les périodes de vacance. Un loyer trop bas va impacter la rentabilité de votre logement. Fixer le juste loyer permet d’attirer des locataires fiables tout en valorisant au mieux votre investissement locatif. Le montant du loyer dépend de nombreux critères et du type de location choisi.  Voici les éléments clés à prendre en compte pour fixer un loyer, conforme à la réglementation, et adapté à votre location.

Les critères à prendre en compte pour fixer un loyer

En tant que propriétaire, vous pouvez fixer librement le montant du loyer lors de la première mise en location du bien. Mais fixer un loyer ne se fait pas au hasard. Pour définir un montant juste, attractif et rentable, voici les principaux critères à prendre en compte.

6 critères pour déterminer le bon loyer

1. Localisation du bien : Le quartier, la proximité des transports, des écoles, des commerces ou encore l’attractivité du secteur influencent fortement la valeur locative. À Bordeaux, par exemple, les quartiers comme Saint-Michel, Chartrons ou Caudéran affichent des loyers très différents.

2. Caractéristiques du logement : La surface, le nombre de pièces, l’étage, la présence d’un balcon, d’un ascenseur ou d’un parking influencent le loyer. Un T3 avec terrasse et parking ne se loue pas au même prix au m2 qu’un studio sans ascenseur.

3. Etat général et équipements : Un logement rénové, bien isolé, avec une cuisine équipée et des matériaux de qualité peut justifier un loyer plus élevé. En meublé, le mobilier doit répondre aux critères légaux, mais sa qualité peut aussi faire varier le loyer.

4. Type de bail : Le bail (vide, meublé, colocation, mobilité, commercial…) conditionne la durée du contrat, le dépôt de garantie, les charges, et donc le montant du loyer attendu. Chaque type a ses spécificités (nous y reviendrons plus en détail ci-après).

5. Etat du marché locatif : Consultez les annonces similaires dans votre secteur pour évaluer les loyers pratiqués pour des biens comparables. Cela vous permet d’être compétitif, tout en évitant de sous-estimer votre bien.

6. Montant des charges locatives : Eau, chauffage, entretien, ordures ménagères… Une part importante du loyer peut inclure des charges récupérables. Veillez à bien les ventiler et à les justifier pour éviter tout litige.

Astuce : Utilisez des outils comme l’Observatoire des loyers, les plateformes de location ou les services d’estimation d’agences immobilières pour croiser les données.

Encadrement des loyers : êtes-vous concerné ?

Dans certaines villes de France, l'encadrement des loyers limite le montant que vous pouvez légalement demander à vos locataires. Cette mesure vise à réguler le marché locatif dans les zones tendues et à éviter les abus.

Êtes-vous en zone tendue ?

Les zones tendues sont des communes où la demande locative dépasse largement l’offre. On y trouve de grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Toulouse…

Vous pouvez vérifier si votre ville se situe en zone tendue via le site service-public.fr.

Encadrement à la relocation (zones tendues)

Dans ces zones, un plafonnement s’applique lors d’un changement de locataire. Le nouveau loyer ne peut excéder celui du précédent locataire, sauf si des travaux importants ont été réalisés ou si le logement était vacant pendant plus de 18 mois.

Encadrement des loyers renforcé

Certaines villes appliquent un encadrement plus strict, comme Paris, Lille ou Bordeaux (depuis 2022). Dans ce cas, trois plafonds sont à respecter :

• Loyer de référence (défini par décret) ;
• Loyer de référence majoré (plafond à ne pas dépasser) ;
• Loyer de référence minoré (pour les logements très dégradés).

À Bordeaux, par exemple : Si vous louez un appartement meublé dans le centre-ville, vous devez respecter les loyers de référence fixés par décret préfectoral, sous peine de sanctions administratives.

Quels risques en cas de non-respect ?

Si vous ne respectez pas l'encadrement des loyers, le locataire peut demander une baisse du loyer, voire un remboursement du trop-perçu. En cas de contrôle, le préfet peut vous infliger une amende allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique.

Bon à savoir : Vous pouvez appliquer un complément de loyer uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le calcul du loyer de référence (vue, terrasse, équipements haut de gamme…).

Fixer un loyer en fonction du type de bail ?

Le montant du loyer varie en fonction du type de contrat de location. Chaque bail présente des particularités juridiques et fiscales qui influencent le prix du loyer.

Comment fixer un loyer en location nue ?

Dans le cadre d’une location vide, le bien est loué sans mobilier. Le contrat est généralement conclu pour une durée de 3 ans (renouvelable tacitement). Le loyer est souvent inférieur à celui d’un meublé.

Pour le fixer :

• Étudiez les loyers des biens similaires dans le quartier (surface, état, étage, prestations) ;
• Vérifiez si votre bien se situe en zone tendue, auquel cas l’encadrement des loyers s’applique à la relocation ;
• Prévoyez une indexation annuelle du loyer selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

Vous devez louer un logement en bon état, respectant les critères de décence. Un loyer trop élevé peut dissuader les candidats ou être contesté.

Comment fixer un loyer en location meublée ?

La location meublée implique que le logement est prêt à vivre. Elle permet de pratiquer un loyer plus élevé (10 à 30 % de plus qu’une location vide). Cela s’explique notamment par le mobilier et la flexibilité du contrat (durée minimale d’un an, ou 9 mois pour un bail étudiant).

Pour fixer un loyer meublé :

• Intégrez la valeur et la qualité du mobilier dans votre calcul ;
• Comparez les loyers de biens meublés similaires dans le secteur ;
• Tenez compte de la demande (étudiants, jeunes actifs, mobilité) ;
• Vérifiez si la ville applique un encadrement des loyers meublés (comme Bordeaux ou Paris).

L’offre de services supplémentaires (Wi-Fi, entretien, équipements électroménagers récents) peut justifier un loyer plus élevé.

Comment fixer un loyer en colocation ?

La colocation consiste à louer un logement à plusieurs locataires, avec un bail commun ou des baux individuels.

Pour fixer un loyer en colocation :

• Évaluez le loyer global du logement, puis répartissez-le selon les surfaces ou les équipements (chambre avec salle d’eau privée, balcon…) ;
• Si vous optez pour un bail meublé, vous pouvez appliquer un loyer plus élevé ;
• Respectez les règles d’encadrement si le logement se situe dans une zone concernée ;
• Le montant doit rester attractif pour chaque colocataire pris individuellement.

L’intérêt du bail de colocation est de maximiser la rentabilité sur un grand logement en optimisant chaque espace.

Comment fixer un loyer commercial ?

Le bail commercial concerne les locaux utilisés pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. La fixation du loyer est libre à la signature, mais encadrée lors du renouvellement.

Pour fixer un loyer commercial :

• Prenez en compte l’emplacement, la surface, la visibilité, l’accessibilité, la destination du local ;
• Étudiez les prix du marché local pour des biens similaires ;
• Vous pouvez définir un loyer fixe, indexé sur l’ILC (indice des loyers commerciaux), ou inclure une part variable (pourcentage du chiffre d’affaires).
• En renouvellement, la révision triennale est encadrée et plafonnée sauf clause de déplafonnement.

Nous vous conseillons de faire appel à un agent immobilier spécialisé pour ce type de bail très spécifique.

Comment fixer un loyer en location-gérance ?

La location-gérance permet à un propriétaire de louer son fonds de commerce à un gérant qui l’exploitera à ses risques. Ce n’est pas un bail immobilier classique.

Pour fixer un loyer en location-gérance :

• Le montant est libre, mais doit tenir compte de la valeur du fonds, de son potentiel de chiffre d’affaires, de la notoriété de l’enseigne et du secteur géographique ;
• Il peut être fixe, variable ou mixte ;
• Le contrat précise les modalités de paiement et de revalorisation du loyer.

Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel (expert-comptable, avocat, agent immobilier) pour sécuriser juridiquement le contrat.

Comment fixer un loyer de garage ?

La location de garage, box ou place de stationnement obéit à des règles plus souples. Le contrat n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989.

Pour fixer un loyer de garage :

• Vous pouvez fixer librement le loyer, mais sa location reste soumise à l’offre et à la demande locale ;
• Analysez les prix moyens dans le quartier (centre-ville, zones tendues, proximité de gares ou hôpitaux) ;
• Tenez compte de l’accessibilité, de la sécurité et de la surface.

A savoir : La fiscalité de la location d’un garage dépend de la nature du bail (si loué seul ou avec un logement).

Comment fixer un loyer en zone tendue ?

Revenons plus spécifiquement sur les zones dites tendues comme à Bordeaux. Les règles de fixation et de révision du loyer y sont plus strictes.

Pour fixer un loyer dans une zone tendue :

• En cas de relocation, le loyer ne peut excéder celui payé par le précédent locataire (sauf exceptions : travaux importants, vacance locative prolongée) ;
• Dans les villes sous encadrement renforcé, vous devez respecter les plafonds de loyer de référence majoré, publiés par arrêté préfectoral ;
• Toute réévaluation doit être justifiée et inscrite dans le contrat.

Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions administratives ou une action du locataire devant la Commission de conciliation ou le tribunal.