L'acte de caution: ce qui va changer et ce qu'il faut absolument savoir

Publié le 04/07/2018

Pour ceux qui ont déjà signés un acte de caution, ils doivent certainement se souvenir de cette expérience longue et fastidieuse mais pourtant indispensable s'ils veulent aider un proche à se loger.

En effet, c'est pas moins de 30 minutes de textes manuscrits qu'il faut recopier. Autant vous dire qu'on a l'impression de retourner à l'école, surtout quand l'agent immobilier vous précise qu'il ne faut aucune rature et une écriture bien lisible.

Et cela devient impossible quand la personne est trop agée ou en situation de handicap de la main.

Autant vous dire que pour les jeunes qui louent pour la première fois, ils comprennent vite que la France est un pays très administratif.


Suppression de la mention manuscrite

Mais pourquoi cet acte de caution est il si long, si complexe ? car à notre connaissance, la France est le seul pays européen à pratiquer de la sorte.

La faute à la jurisprudence et aux textes législatifs qui depuis 40 ans ont terriblement complexifiés ce document.

Mais voilà, alors qu'il y a même pas un an, personne ne voyait venir cette avancée, la loi ELAN est sur le point d'enterrer définitivement l'acte de caution manuscrit. Il sera donc possible de faire signer cet acte unilatéral par signature électronique, en principe dès 2019.


Une mauvaise rédaction et l'acte n'a plus aucune valeur

On ne le sait seulement quand il y a un contentieux dans le paiement du loyer avec le locataire, mais quand le juge du tribunal donne la sentence de la non validité de l'acte de caution, c'est tout espoir qui s'envole pour les bailleurs qui pensaient récupérer des loyers impayés.

Il vaut donc mieux se faire correctement assister dans la rédaction de ce document. Et malheureusement, trop souvent les modèles sur Internet ne sont pas bien rédigés.

Voici la liste des mentions à préciser:

- noms, prénoms, adresses du locataire et du garant.

- adresse du logement

- date de prise d'effet du bail

- montant du loyer et des charges

- durée de l'acte de caution

- montant total de la garantie

et il faut impérativement que l'acte de caution  soit signé postérieurement à la signature du bail.


Un acte de caution par garant et par locataire

Attention aussi à ceux qui font signer un seul acte de caution à un garant pour plusieurs locataires ou colocataires, car depuis la loi ALUR, cet acte n'est plus valide.


Le garant doit avoir des revenus proportionnels à la garantie donnée

Si au moment de signer l'acte de caution, le garant a des revenus qui ne suffirait pas à soutenir financièrement le loyer du locataire, le tribunal peut annuler l'acte de caution.

On imagine donc que le garant doit au moins avoir des revenus si possible stables et au minimum égal à trois fois le montant du loyer.


La signature de l'acte devant vous

Les fraudes à l'acte de caution signé à distance sont de plus en plus fréquentes.Tant que l'acte de caution reste manuscrit, il est préférable que le garant le signe  devant le bailleur ou l'agent immobilier.


Caution simple ou solidaire ?

Quand il y a pluralités de garants, il est préférable de faire signer des actes de caution solidaire. Dans ce cas, en cas d'impayés, le bailleur pourra se retourner contre le garant de son choix pour recourir en totalité ou en partie de la dette.


La GUL remplace-t'elle l'acte de caution ?

La garantie universelle de loyers instaurée il ya peu par l'état est une caution publique et gratuite pour le bailleur. Mais attention car elle n'est valable que 18 mois et les retours sont pour l'instant peu convainquants.

Attention, La GUL ne peut pas se cumuler avec un acte de caution.


Et puis, il y a la loi BOUTIN

Madame BOUTIN, alors qu'elle était ministre du logement a fait voter un décret interdisant de cumuler une assurance loyers impayés et des garants (sauf si le locataire est étudiant). Il faudra alors faire un choix si vous préferez assurer vos loyers avec une assurance ou prendre des garants, en sachant  que le garant ne peut pas être poursuivi pour les dégradations causées par le locataire lors de son départ et que vous n'aurez ni la protection juridique, ni les frais de contentieux pris en charge.


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