DPE en 2022 : UN NOUVEAU DEFI POUR LES BAILLEURS

Publié le 28/12/2021

Un nouveau défi ?

En effet, depuis le 1er juillet 2021, le DPE a été rendu opposable ce qui oblige désormais les propriétaires-bailleurs à prendre certaines mesures sous peine d’interdiction de louer ou de décote sur le prix de vente.

Les logements mal classés (F ou G) seront définis comme non décents, empêchant la mise en location si des travaux liés à la consommation énergétique et à l’émission de gaz à effet de serre ne sont pas réalisés.

Plusieurs questions se posent alors : Quels sont les enjeux et difficultés en copropriété ? Quid de l’impossibilité de faire les travaux, notamment sur les Monuments historiques ? Faudrait-il refaire les diagnostics pour anticiper d’éventuels travaux à réaliser ? Des aides financières sont-elles prévues ?


Le DPE, pour quoi faire ?

Il a pour but de répondre à la loi portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets.

Le rôle de l’agence étant en premier lieu de conseiller judicieusement ses clients, chez WIMMO, et de manière générale en gestion locative, cette nouvelle loi va demander aux professionnels une connaissance pointue en matière de travaux et de consommation d’énergie.

ici, isolation des combles en laine de roche à Pessac Alouette.

Le Diagnostic de Performance Energétique permet d’informer sur la quantité d‘énergie consommée par le bien et de ses émissions de gaz à effet de serre. Il a été créé en 2006, d’abord pour la vente d’un bien immobilier, puis s’est étendu dès 2007 à la location. Il s’inscrit dans le cadre des normes de construction, RT 2005 puis RT 2012.

Depuis le 1er juillet 2021, une nouvelle méthode de calcul différente a été mise en place. Elle prend en compte notamment le type de chauffage, la production d’eau chaude, la qualité de la ventilation, l’éclairage.

Ce nouveau DPE est désormais opposable, c’est-à-dire que le locataire peut se retourner contre son bailleur si les informations fournies dans le rapport sont erronées.

Ce que nous dit  le nouveau DPE

Il est à noter qu’aucune donnée ne peut être obtenue sur simple déclaration du propriétaire, il doit apporter la preuve de sa déclaration.

La nouvelle version du DPE inclura une série de recommandations (à titre indicatif) de travaux à réaliser pour améliorer la performance du bâti, répondant à différentes ambitions, dont le changement d’étiquette. Ces travaux feront l’objet d’une estimation chiffrée.

Selon les nouvelles méthodes de calcul, environ 40% des logements vont changer de classe (diminution ou augmentation). Chez WIMMO, nous pensons tout de même que ce nouveau classement sera plutôt en défaveur du propriétaire.

Rendre le DPE opposable va forcément engendrer de nouveaux conflits. Cependant, en tant que professionnels, nous garantissons aux locataires une transparence exemplaire et aux propriétaires un conseil avisé sur l’entretien de leur patrimoine. Notre travail d’intermédiaire sera davantage mis à contribution et viendra renforcer le besoin des bailleurs à faire appel à un professionnel de l’immobilier.

La validité des anciens DPE 

La validité des anciens DPE a été définie de la manière suivante : pour les DPE réalisés entre 2013 et 2017, ils seront valables jusqu’à fin 2022.

Pour les DPE réalisés entre 2018 et le 30/06/2021, ceux-ci seront valables jusqu’à fin 2024.

Pour tous les autres, la durée de validité reste de 10 ans.

Attention, les DPE vierges ne seront plus valables. 

Une application de la loi en plusieurs temps

Le législateur a prévu une mise en application en plusieurs étapes, permettant aux propriétaires et aux professionnels de s’organiser.

Voici les étapes :

  • Depuis le 1er janvier 2021 : impossibilité d’augmenter les loyers de biens classés F ou G entre deux locataires en zone tendue (pas d’application de l’indice IRL, ni au moment de la relocation, ni si le loyer est sous-évalué).
  • A partir du 1er janvier 2022 : Information sur l’obligation des travaux à réaliser pour les biens classés F et G.  Pour les logements en classe G, les annonces devront faire figurer la mention « logement à consommation énergétique excessive ».  
  • À compter du 1er janvier 2022 : l’affichage des deux étiquettes et de l’estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera rendu obligatoire sur toutes les annonces immobilières.
  • A compter du 1er janvier 2023 : un logement consommant plus de 450kWhEF/m².an sera considéré comme indécent. Le locataire sera en droit de demander au propriétaire de faire des travaux et de soumettre le dossier au juge qui pourra décider de geler le loyer ou interdire la location du logement.
  • Un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements classés F et G va être mis en place. A partir de 2025, les propriétaires auront l’obligation d’effectuer les travaux de rénovation énergétique pour la mise en location d’un bien classé G. A partir de 2028 pour les logements classés F. A partir de 2034 pour les logements classés E.

Votre logement est-il concerné ?

On manque encore de recul pour tirer des conclusions mais nous savons déjà que les logements mal isolés ou les logements anciens (avant 1975) verront très certainement leur note baisser.

Les propriétaires de logements déjà mal notés doivent anticiper les travaux de rénovation s’ils veulent continuer à louer.

Comment remonter une note trop basse ?

Le diagnostiqueur est tenu de présenter deux scénarios de travaux possibles, l’un dit de « travaux essentiels » pour sortir le logement d’un état de « passoire » ; l’autre dit de travaux « à envisager » permettant au logement de passer en classe A ou B.

Ici, changement de menuiserie à Bordeaux Bastide

La difficulté majeure, outre le coût qu’elle implique, est la réalisation même des travaux. Les situations sont très différentes d’un bien à un autre, d’un logement individuel à un logement en copropriété, d’un logement ancien ou récent.

Les solutions seront plus ou moins faciles à mettre en œuvre. Par exemple, nous gérons sur Pessac, Mérignac ou Bordeaux des logements individuels où nous savons que les travaux à envisager sont de nature uniquement privative : changement de production d’eau chaude, mise en place d’une vmc, changement de mode de chauffage, isolation des combles… Dans ce cas, la mise en place de travaux sera facilitée.

Pour les logements en copropriété, les travaux importants comme l’isolation par l’extérieur, la mise en place de vmc ne pourront se faire qu’après vote et accord en assemblée générale. Se pose alors la question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires à faire appliquer ces travaux alors même qu’ils n’auraient pas été votés ? Un bailleur qui ne pourra plus louer son bien à cause de travaux non votés en assemblée générale pourra t’il se retourner contre le syndicat des copropriétaires ?

Ici, isolation par l'extérieur d'une copropriété

Un DPE collectif et l’élaboration obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux devraient être mis en application prochainement. Votre syndic devra vous informer sur ces nouvelles dispositions et vous expliquer le cadre légal des recours éventuels.

Enfin, pour les Monuments historiques, la loi prévoit une dispense de DPE car les travaux ne sont simplement pas réalisables en vertu de leur caractère exceptionnel.

Le propriétaire-bailleur devra avoir une connaissance technique plus accrue de son bien et il sera donc très important de garder et de transmettre à l’agence toutes preuves (factures de matériaux, factures de travaux, descriptif technique, photos, notices techniques des équipements) justifiant la qualité du logement en matière d’isolation et de consommation énergétique.

Il est également à noter que les logements construits avant 1975, sauf présence de justificatif de travaux d’amélioration, pourront se voir attribuer une note sévère puisque le diagnostiqueur ne pourra s’appuyer sur aucune norme de construction alors en vigueur.

En conclusion

Le DPE devenant opposable, la responsabilité du propriétaire-bailleur peut être engagée dans les informations données au diagnostiqueur.

Selon le PAP, le coût du diagnostic va certainement augmenter, demandant plus de temps de vérification, au diagnostiqueur mais également aux divers intervenants comme les syndics ou agences qui devront chercher et vérifier les documents.

En attendant, faut-il refaire son DPE pour anticiper les éventuels travaux ?

Non, nous pensons qu’il n’est pas préférable de faire ainsi. Votre locataire actuel peut encore rester de longues années et cela ne vous oblige en rien tant qu’il n’a pas quitté le logement.

Cependant, il est important d’avoir une connaissance technique de son logement afin d’anticiper les futurs travaux à prévoir.

Rénovation appartement à Bordeaux Saint-Seurin.

Pour cela, chez Wimmo, nous allons recenser dans notre parc locatif les logements classés ou susceptibles d’être classés en F ou G et reviendrons vers nos clients propriétaires concernés afin d’en parler.

L’Etat a mis en place le dispositif MaPrimeRenov pour aider les propriétaires-bailleurs à réaliser les travaux nécessaires. Cette « aide » étant sous conditions de revenus, nous pensons que son efficacité reste modérée. Nous réaliserons bientôt un article complet sur ce dispositif.

Considéré jusqu’à présent comme indicateur, le DPE est désormais un véritable outil de négociation.

En effet, en transaction, le DPE aura forcément un impact sur le prix de vente.

Ce nouveau DPE va obliger les propriétaires-bailleurs à entretenir régulièrement leur logement en matière d’isolation et d’émission de gaz à effet de serre.

C’est effectivement une contrainte juridique et financière mais qui, au-delà de son effet écologique, va permettre un renouveau du parc locatif, une conservation du bâti ancien et se pose comme un véritable atout de vente pour les logements classés A, B, C ou D.

L’agence WIMMO située à Pessac, spécialiste en gestion locative et location en Gironde, reste à votre disposition pour toutes questions sur ce thème.

Benoit FAURE

Gestionnaire locatif

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Vue de Bordeaux depuis la flêche Saint-Michel (photo de Jérome V. donnée gentiment à Wimmo)