Dans cet article, votre agence immobilière bordelaise vous explique le fonctionnement de la convention IRSI, convention entre assureurs qui permet la gestion des sinistres dégâts des eaux et incendies.
Cette convention est applicable depuis le 1er juin 2018 et remplace la convention CIDRE afin de limiter les intervenants et intègre la recherche de fuite et le propriétaire non occupant.
Elle a pour but de permettre aux assureurs de rendre un meilleur service à leurs assurés, de simplifier la gestion des sinistres incendie et dégâts des eaux (80% des dossiers) et de coûter moins chere aux assureurs.
Deux principes fondamentaux : il appartient toujours au lésé des déclarer auprès de son assurance et un assureur gestionnaire gère l’ensemble du sinistre (recours en suivant s’il y a).
Chez WIMMO, et de manière générale en Gestion Locative, cette convention a simplifié les démarches et il est évident que les dossiers sont traités plus rapidement par les assurances.
Pour quels sinistres s'applique la convention IRSI ?
Cette convention s’applique pour les sinistres suivants :
- Un sinistre à compter du 01/06/2018
- Un sinistre dégât des eaux ou incendie
- Un sinistre dont l’origine est dans l’immeuble ou dans un immeuble mitoyen ou voisin
- Un sinistre dont la cause n’est pas exclue
- Un enjeu financier par local < 5000€ HT
- Un local occupé à quelque titre que ce soit : location, propriétaire occupant etc… (sauf chambre d’hôtel et chambre d’hôtes)
La convention IRSI diffère donc de la convention CIDRE qui ne s’appliquait que pour les sinistres dégâts des eaux. Les sinistres hors convention IRSI sont régis par les autres conventions et/ou le droit commun.
La convention IRSI ne peut pas s’appliquer pour les cas suivants en dégât des eaux :
- Eaux d’extinction (prises en charge au titre de l’incendie)
- Infiltrations par façades, murs enterrés, menuiseries extérieures
- Pénétrations d’eau par les ouvertures des gaines de ventilation, les conduits de cheminée, par absence ou destruction partielle de toiture, par toiture bâchée
- La condensation (prise en charge par la RC de l’immeuble)
- Les eaux de ruissellements, débordement de cours d’eau, remontée e nappe phréatique, refoulement d’égouts, inondations, tempêtes, grêle, poids de la neige
- Les fuites sur canalisation d’eau enterrées au-delà de l’aplomb des murs
Et en incendie :
- Phénomènes naturels
- Feux de forêt
- Les catastrophes technologiques
- Les évènements imputables à un ou plusieurs véhicules terrestres à moteur
En gestion immobilière, cette première étape d’identification de la cause est primordiale : il est important que le locataire ou l’occupant soit le plus précis possible afin que nous puissions traiter et diriger au mieux vers les bons interlocuteurs.
Comment choisir le gestionnaire de son bien immobilier ? https://www.agence-wimmo.fr/comment-choisir-son-gestionnaire
L'évaluation des dommages et détermination de la tranche
Deux tranches de sinistres sont déterminées en fonction du montant des dommages matériels et des frais afférents :
- Tranche 1 : montant des dommages matériels et frais afférents par local sinistré inférieur à 1600 € HT.
- Tranche 2 : montant des dommages matériels et frais afférents par local sinistré évalué entre 1600 € HT et 5000 € HT.
La tranche d’un sinistre détermine sa procédure de règlement et de recours par les assureurs.
Pour déterminer la tranche de sinistre dans des locaux privatifs, l’assureur gestionnaire prend en compte les dommages matériels et les différents frais afférents :
- Montant HT des dommages matériels :
- contenu mobilier (vétusté déduite) ;
- embellissements et parties immobilières privatives (valeur à neuf).
- Frais de recherche de fuite : frais de remise en état des biens endommagés par les investigations nécessaires, destructives ou non, pour identifier et localiser la cause et l’origine du sinistre, que celle-ci se situe dans le local sinistré ou dans un autre local.
La recherche de fuite n’est engagée que si les investigations préalables effectuées en amont n’ont pas permis d’identifier l’origine du sinistre. Les investigations préalables sont prises en charge par l’assureur personnel de celui qui les a effectuées et ne donnent pas lieu à une action en remboursement.
Elle comprend les frais de remise en état des biens endommagés par les investigations
Le coût des réparations de la cause est exclu de la recherche de fuite
Le passage en apparent est considéré comme une modalité de recherche de fuite
Lorsque l’assureur gestionnaire n’a pu déterminer la cause et l’origine (impossibilité d’accès, recherche de fuite destructive dans un autre local, recherche infructueuse, pluralité des locaux sinistrés), il doit en informer le syndic et l’assurance de l’immeuble doit alors organiser une nouvelle recherche de fuite.
- Montant HT des frais afférents :
-mesures de sauvetage, provisoires et conservatoires ;
-frais de déplacement des objets mobiliers ;
-frais de démolition, déblaiement, transport de décombres, traitement des déchets ;
-frais de mise en conformité ;
-frais des diagnostics obligatoires limités à la zone sinistrée.
Les dommages immatériels sont exclus de cette évaluation. Pour les dommages immatériels, l’indemnisation se fera dans la limite du contrat et non dans les 5000€ HT.
Cela concerne :
- Les frais de garde meuble
- Les frais de relogement
- La perte d’usage
- La perte de loyers
- Les frais d’huissier
- Les frais de constitution d’archives
- Les pertes d’exploitation
- Les frais de gardiennage
- Les honoraires de maitrise d’œuvre
En tant que bon gestionnaire, nous devons nous assurer que les dégâts causés au logement ne portent pas préjudice financier au propriétaire.
Pour cela, chez WIMMO, nous nous assurons de l’importance des dommages immatériels qui ne sont pas plafonnés et qui peuvent couvrir une perte de loyer notamment pour des sinistres avec relogement.
Pourquoi choisir WIMMO pour gérer ses biens immobiliers ? https://www.agence-wimmo.fr/les-vraies-bonnes-raisons-de-faire-gerer-par-wimmo
Procédure de règlement: expertise, indemnisation et recours
Pour un sinistre dont les dommages sont estimés inférieurs à 1600 € HT pour le local :
- L’assureur gestionnaire n’est pas obligé de mandater un expert. Il évalue les dommages par tous les moyens à sa convenance sauf en présence de sinistres répétitifs ou d’un sinistre engageant la responsabilité́ d’un tiers non professionnel à l’immeuble.
- L’indemnisation n’est prise en charge que par l’assureur gestionnaire.
- L’assureur gestionnaire n’engage pas de recours envers les assureurs des parties adverses sauf en présence de sinistres répétitifs (paragraphe 7.1.2 de la convention) ou d’un sinistre engageant la responsabilité́ d’un tiers à l’immeuble non professionnel (paragraphes 1.1.3.a et 1.1.3.b de la convention).
Étendue des frais et dommages indemnisés en fonction de l’assureur gestionnaire :
- Si l’assureur gestionnaire est celui de l’occupant : dommages matériels, frais afférents et dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat de l’occupant.
- Si l’assureur gestionnaire est celui du propriétaire non occupant : dommages matériels (sauf contenu mobilier de l’occupant non propriétaire pris en charge par son assureur), frais afférents et dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat.
- Si l’assureur gestionnaire est celui de l’immeuble : dommages matériels (sauf contenu mobilier et embellissements appartenant ou réalisés par l’occupant autre que le propriétaire ou non garantis au titre du contrat de l’immeuble), frais afférents et dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat.
L’assureur de l’occupant lésé prend en charge les dommages aux embellissements et au contenu mobilier.
Pour un sinistre dont les dommages sont estimés entre 1600 € HT et 5000 € HT pour le local :
- L’assureur gestionnaire est dans l’obligation de mandater un expert. Un seul expert est nommé pour le compte commun des parties. Les conclusions du rapport d’expertise commun sont opposables aux assureurs de locaux. Seule une expertise judiciaire peut remettre en cause une expertise pour compte commun.
- Les indemnisations sont prises en charge par les assureurs des propriétaires des biens sinistrés.
- Les indemnités versées au titre des dommages matériels et les frais afférents donnent droit à recours.
Si un sinistre à des causes multiples (donc plusieurs responsables), les dommages sont appréciés dans leur globalité́ (une seule assiette) et le recours s’exerce en parts égales à l’égard des assureurs des responsables concernés et sans solidarité́.
Étendue des frais et dommages indemnisés par l’assureur du propriétaire d’un bien sinistré :
- Dommages matériels, frais afférents, dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat (à cela s’ajoute les frais de recherche de fuite pour l’assureur gestionnaire).
Le contenu mobilier de l’occupant non propriétaire est pris en charge par son assureur.
Cas particuliers :
- L’assureur de l’immeuble n’intervient pour un local privatif à titre subsidiaire qu’en cas de défaut d’assurance du copropriétaire occupant ou non, en plus d’intervenir pour les sinistres aux parties communes.
- L’assureur de l’occupant non propriétaire peut prendre en charge les parties immobilières privatives et/ou embellissements du propriétaire non occupant sous réserve de l’accord du propriétaire non occupant et de la réalisation des travaux par une entreprise.
WIMMO se réjouit de cette nouvelle convention même si elle n’est pas parfaite. L'agence immo Pessac regrette par exemple un délai maximum pour une prise en charge ou un expertise comme en assurance dommage ouvrage, car il faut avouer que selon les dossiers, cela traine bien trop souvent et ce malgré nos relances. Au moment où nous écrivons cet article, nous avons 4 dossiers en cours sur les communes de Mérignac, Bordeaux, Pessac et La teste de Buch qui sont ouverts depuis plus de 6 mois et dont les locataires n’ont toujours pas indemnisés.
Wimmo est une agence immobilière située à Bordeaux - Pessac spécialisée en gestion locative et location de maisons et d’appartements sur le département de la Gironde (mais travaillons le plus souvent sur les communes de Pessac, Bordeaux, Talence, Bêgles, Cenon, Lormont, Eysines, Bruges, Le Haillan, Le Bouscat, Gradignan, Saint Médard en Jalles, Blanquefort…) mais également dans le Sud Gironde (Langon, Bazas…)
L'agence immobiliere Pessac location propose notamment de se substituer aux particuliers pour gérer leur maison ou appartement avec en option une assurance loyers impayés et dégradations, qui d’après nos clients, n’est pas cher : 1.70% TTC).
Elle donne des estimations en valeur locative pour être certains que les loyers pratiqués soient au plus juste du marché.
Rédigé par Benoit FAURE,
Responsable travaux et sinistre en gestion locative et location chez Wimmo.
Agence de Pessac. (02/04/2020)
Pourquoi il est préférable de déléguer la location et la gestion de son logement ? Voir la vidéo https://youtu.be/qfoMResa7Lc
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Agence immobilière Pessac spécialisée en gestion de biens locatifs et transaction de biens immobiliers